浙籍房企逆市再融資 圈錢方案會(huì)否流產(chǎn)成疑問

　　由于面臨資金緊張的困境，地產(chǎn)商們行之有年的囤地模式正受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。近日，浙籍地產(chǎn)商們紛紛謀求上市，或運(yùn)用定向增發(fā)、公司債等多種再融資途徑。集體逆市再融資，其實(shí)情非得已。去年還曾瘋狂拿地坐享地價(jià)上漲帶來的巨大收益，現(xiàn)在他們面臨的是一場由大量囤地倒逼而來的融資困局。

　　集體逆市再融資
　　5月12日，杭州房地產(chǎn)上市公司美都控股發(fā)布公告，計(jì)劃非公開發(fā)行不超過2億股新股，募集資金將用于宣城項(xiàng)目、灌云項(xiàng)目及廣東大亞灣項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約為25.22億元。增發(fā)募集資金剩余部分用于彌補(bǔ)公司流動(dòng)資金不足和償還部分貸款。
　　而此前一天，新湖中寶董事長鄒麗華及公司高管就擬發(fā)行14億公司債與投資者舉行了見面會(huì)。鄒麗華介紹，公司此次發(fā)行公司債，債券期限為8年，一部分募集資金將用于償還短期債務(wù)，提高長期負(fù)債的比例，改善一下公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。她解釋，隨著土地市場逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，可能會(huì)出現(xiàn)一些廉價(jià)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，公司籌集更多現(xiàn)金有利于抓住這些投資機(jī)會(huì)。
　　除了定向增發(fā)，浙籍地產(chǎn)大鱷們也是頻頻資本運(yùn)作，先是杭州濱江房產(chǎn)終于通過IPO，上市時(shí)間進(jìn)入倒計(jì)時(shí)；同時(shí)浙商集團(tuán)也是低調(diào)借殼SST亞華，欲將旗下的所有地產(chǎn)資產(chǎn)注入亞華。

　　地產(chǎn)業(yè)資金鏈緊繃
　　事實(shí)上，包括浙籍地產(chǎn)之內(nèi)的整個(gè)地產(chǎn)股集體逆市再融資的版圖，已經(jīng)浮出水面。4月17日、22日、24日，一周內(nèi)冠城大通、廣匯股份、棲霞建設(shè)三家地產(chǎn)上市公司先后融資案獲批；而南京高科、北辰實(shí)業(yè)則選擇發(fā)行公司債來進(jìn)行再融資。業(yè)內(nèi)人士稱，在平安天量再融資帶來的市場影響尚未消除的時(shí)候，地產(chǎn)股集體出現(xiàn)逆市再融資不外乎是資金鏈出現(xiàn)了問題。
　　談起資金鏈問題，溫州一家房地產(chǎn)公司老總直言不諱，“房地產(chǎn)公司都在面臨不同程度的資金緊張問題，都在想方設(shè)法自救，小企業(yè)也在試圖通過合作開發(fā)的方式共渡難關(guān)。”
　　浙江中大集團(tuán)副總裁胡小平分析，地產(chǎn)公司集體再融資與本身的高負(fù)債率相關(guān)：“在宏觀調(diào)控的形勢下，銀根緊縮，通過銀行這種間接的融資方式受到限制，再加上存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，對(duì)企業(yè)而言這種間接融資渠道風(fēng)險(xiǎn)也在提高；相反，直接融資是向投資者融資，風(fēng)險(xiǎn)由投資者承擔(dān)，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要低得多。”
　　“連上市地產(chǎn)公司都能普遍感受到資金鏈緊張的壓力，那非上市的地產(chǎn)公司的日子就更加不好過了。”胡小平感嘆。
　　而事實(shí)上，因?yàn)橘Y金鏈困局一夜之間“崩潰”的南望集團(tuán)，旗下地產(chǎn)資產(chǎn)資金的斷鏈就是其中一大根源之一。“一般地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率控制在70％以內(nèi)還算健康，一旦超出這個(gè)比例，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就很大。”胡小平分析。

　　“6·30”囤積大限加劇困局
　　去年以來，全國各地都可見浙籍地產(chǎn)公司高調(diào)拿地的身影：雅戈?duì)柾ㄟ^公開招拍掛等方式，已經(jīng)獲得寧波、蘇州及杭州等地12塊土地使用權(quán)，尤其是2007年7月的那次拿地，原杭商院地塊的樓面地價(jià)高達(dá)15712元/平方米……去年全年，僅在杭州，雅戈?duì)柲孟碌膬蓧K土地共需資金約65.32億元，而同比去年雅戈?duì)柸ツ耆甑膬衾麧櫼膊贿^24.76億元。
　　來自杭州市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，杭州市去年全年土地出讓金收入達(dá)到514.66億元（包括工業(yè)用地和商業(yè)及住宅用地）。
　　一方面開發(fā)商大量囤積土地，另一方面是銀根緊縮的“緊箍咒”，而今年“6·30”囤地大限無疑又令房地產(chǎn)行業(yè)“雪上加霜”。
　　2008年1月國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確土地閑置滿兩年，無償收回；土地閑置滿一年，按出讓或劃撥土地款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)?！锻ㄖ芬?008年6月30前，各省市政府將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作專題報(bào)告。“6·30”因此被業(yè)內(nèi)人士稱為“囤地大限”。
　　“房地產(chǎn)公司的大好時(shí)光已經(jīng)過去。而且是圈的地越多越容易陷入困局。”中大集團(tuán)副總裁胡小平直言，“早兩年地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備越多實(shí)力就越強(qiáng)的形勢已經(jīng)不復(fù)存在。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在今年下半年至明年初迎來一場大規(guī)模的洗牌調(diào)整。”
　　而今年3月份地產(chǎn)大鱷潘石屹談到2008年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢時(shí)，也提出“百日劇變”的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國的房產(chǎn)企業(yè)在未來的一百天之內(nèi)需要調(diào)整。“去年房地產(chǎn)開發(fā)商買地花的錢太多，2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)的成交額是2.9萬億人民幣，開發(fā)商買地花的錢估計(jì)在3萬億，入不敷出，開發(fā)商把錢花光了。”
　　“據(jù)我所知，溫州的房地產(chǎn)公司很少囤積大量土地，在現(xiàn)有的環(huán)境下反倒成為一種優(yōu)勢，船小好掉頭。”一家房地產(chǎn)公司老總更是將此視為溫州房地產(chǎn)商的一大優(yōu)勢所在。

　　再融資會(huì)否“流產(chǎn)”
　　對(duì)于很多地產(chǎn)商，目前遭遇的囤地倒逼而來的融資困局是多年未見的窘境。即使不是一個(gè)拐點(diǎn)，也是一次震蕩。
　　對(duì)于美都控股此次非定向增發(fā)，知情人士告訴記者，目前僅僅是處于發(fā)布非定向增發(fā)的公告階段，還存在較大的不確定性，等證監(jiān)局最后的批準(zhǔn)，至少也要等上半年時(shí)間。“也正是因?yàn)橹虚g的間隔時(shí)間比較長，和有關(guān)投資機(jī)構(gòu)的溝通工作還并未展開；但是不管怎么樣，通過再融資對(duì)上市公司本身的發(fā)展而言肯定是個(gè)重大利好。”
　　但是，目前資本市場萎靡，再加上平安天量增發(fā)事件之后，投資者對(duì)上市公司再融資事件很是“感冒”。“上市公司有著增發(fā)的熱情是一回事，投資者和機(jī)構(gòu)買不買賬卻還尤待商榷。”一位分析人士提醒。
　　一位私募基金經(jīng)理昨日表態(tài)：“像濱江房產(chǎn)這樣質(zhì)地優(yōu)良的地產(chǎn)公司通過IPO上市，上市當(dāng)日會(huì)高度關(guān)注；但是對(duì)已經(jīng)上市企業(yè)的再融資我絕對(duì)不會(huì)參與。”
　　中信金通的錢向勁分析，目前房地產(chǎn)市場銷售情況并不好，即使上市公司急于增發(fā)，投資者也未必領(lǐng)情。“無論是定向增發(fā)或者發(fā)行公司債，都有可能不會(huì)成功。房地產(chǎn)公司的一季報(bào)業(yè)績雖然不錯(cuò)，但因此迎來的一波反彈行情正成為過去時(shí)，對(duì)投資者而言，最好還是盡量規(guī)避。”
　　其實(shí)，增發(fā)方案遭遇市場“用腳投票”的事件，今年4月浙江龍盛就已遭遇過，最后是承銷商按照最初承諾自己包銷?，F(xiàn)在大家關(guān)注的是，牛市以來，從未遇到過增發(fā)失敗先例的房地產(chǎn)公司，會(huì)在這輪增發(fā)高峰中遭遇同樣的尷尬嗎？