房地產(chǎn)投資信托基金之門重啟 地產(chǎn)業(yè)融資或辟新徑

　　房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)，并將投資綜合收益按比例分配給投資者一種信托基金。在本次《管理辦法》意見稿中REITS被定義為：“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理、處分的行為。”
　　“雖然方案正式出臺(tái)的日期還沒有確定，但我們也正在加緊準(zhǔn)備。”詹衡陽(yáng)告訴記者：“首先就是要在地產(chǎn)行業(yè)‘摸底’。”
　　詹衡陽(yáng)是中原信托地產(chǎn)項(xiàng)目的工作人員，不久前，他所在的中原信托和中誠(chéng)信托、北國(guó)投、聯(lián)華信托、衡平信托等5家信托公司被國(guó)家銀監(jiān)局召集，共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》草案）。
　　雖然，意見稿并不是最終的REITS管理辦法，但此次草案的上報(bào)無疑給國(guó)內(nèi)本土REITS征程重新打開了一道希望之門。
　　而這同時(shí)也意味著，處于融資困局中的地產(chǎn)行業(yè)也有望找到一個(gè)新的突破口。
　　融資困局上市無望、貸款無門可以說是目前開發(fā)商融資難的真實(shí)寫照。“多年來，眾多的開發(fā)企業(yè)基本上遵循的是一條自我積累、滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)發(fā)展模式，形成了自有資金→銀行信貸→施工企業(yè)部分墊資→按揭回款的簡(jiǎn)單資金循環(huán)鏈，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問題都有可能導(dǎo)致整個(gè)鏈條的斷裂。”河南財(cái)經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)系主任李曉峰告訴記者。
　　單一的融資渠道養(yǎng)成了開發(fā)商對(duì)商業(yè)銀行信貸的單一“路徑”依賴。
　　但是從去年開始，央行銀根緊縮，許多地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了不同程度的資金缺口。因此，房地產(chǎn)業(yè)能否再造融資平臺(tái)，已成為性命攸關(guān)的頭等大事。
　　除去那些通過大量的貸款將銀行劫持的企業(yè)，在信貸緊縮的情況之下，IPO被諸多人士認(rèn)為是當(dāng)前房地產(chǎn)融資的重要選擇。
　　但是以河南為例，目前實(shí)現(xiàn)上市的只有鑫苑置業(yè)、陽(yáng)光控股、中部大觀地產(chǎn)等3家企業(yè)。更多的企業(yè)依然面臨著融資困局。“雖然，理論上我們有著諸多融資渠道的選擇。銀行信貸、股權(quán)融資、發(fā)行企業(yè)債、信托資金、租賃融資等，但仔細(xì)考量，能夠進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作的寥寥可數(shù)。發(fā)行企業(yè)債，要經(jīng)過政府相關(guān)部門的嚴(yán)格審核，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界也只有華遠(yuǎn)發(fā)過企業(yè)債，萬科發(fā)過可轉(zhuǎn)債；在《投資基金法》尚未問世前，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資基金落地有難度；而證券市場(chǎng)融資，較高的門檻、運(yùn)作成本和時(shí)間成本也令一些中小企業(yè)望而生畏。”嘉富誠(chéng)資本公司副總裁楊建國(guó)告訴記者。
　　一位鄭州房地產(chǎn)開發(fā)公司投資部的負(fù)責(zé)人還向記者表示，目前公司旗下有許多項(xiàng)目急需開發(fā)資金。由于找不到合適的融資渠道，現(xiàn)在只能被迫低價(jià)轉(zhuǎn)讓手中項(xiàng)目。
　　顯然，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商普遍缺錢的情況下，如果有一個(gè)合法的金融中介能為地產(chǎn)企業(yè)募集資金，那么其發(fā)展?jié)摿o疑是巨大的。
　　“但是此類金融中介應(yīng)該具有三方面的能力：一是獲取合法經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的能力，二是具有與資本市場(chǎng)對(duì)話的能力，也就是說將房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)翻譯成資本市場(chǎng)認(rèn)可的語(yǔ)言；三是具有對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力和對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作能力。”楊建國(guó)說，“其實(shí)能將這三種能力融于一身的機(jī)構(gòu)并不多。”
　　REITS胎動(dòng)其實(shí)，早在此次《管理辦法》草案出臺(tái)之前，一些投資中介機(jī)構(gòu)就已經(jīng)在悄然籌備。
　　早在2007年年初，新鄭中原食品工業(yè)園與嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司達(dá)成合作意向并簽署《中原食品工業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)式REITS物業(yè)投資代理協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，將共同成立“REITS指揮中心”，全面負(fù)責(zé)投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)策劃、REITS承銷。
　　當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)媒體紛紛以“中國(guó)第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式REITS將在鄭州誕生？”為題，來關(guān)注這一合作。
　　但此后，此事沒有了下文，據(jù)記者了解，其難產(chǎn)的原因就在于，這一合作難以通過相關(guān)金融監(jiān)管部門的審批。
　　據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)在天津、上海、鎮(zhèn)江，許多地產(chǎn)項(xiàng)目和相關(guān)投資機(jī)構(gòu)都醞釀過類似合作，但最終都因政策等原因未能成行。
　　“政策是最根本的原因，如果監(jiān)管部門不批準(zhǔn)，那私下運(yùn)作就有非法集資的嫌疑，這風(fēng)險(xiǎn)是投資中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)不起的。”楊建國(guó)解釋說。
　　早些時(shí)候，中國(guó)內(nèi)地的信托公司曾試圖通過說服監(jiān)管部門批準(zhǔn)降低信托單位金額下限和提高發(fā)行份數(shù)，以期擴(kuò)大募集面，業(yè)內(nèi)人士稱其為“準(zhǔn)”RE－ITS.但由于這種做法造成銀行貸款轉(zhuǎn)向“過橋”，加大銀行風(fēng)險(xiǎn)，從而受到限制。
　　而此次，《管理辦法》草案出臺(tái)，顯示了金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)有意從政策層面為“REITS”解套的意圖。
　　但是，此次國(guó)家銀監(jiān)會(huì)將此類業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)限定在信托公司范圍內(nèi)，而其他金融中介機(jī)構(gòu)仍然無法介入此類業(yè)務(wù)。
　　雖然，意見稿并不是最終的REIES管理辦法，但中原信托等信托公司都在積極籌備REITS業(yè)務(wù)，一旦政策開閘，立刻出手。

　　誰得奶酪？
　　但是在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于資本市場(chǎng)上的這個(gè)最新動(dòng)向，許多開發(fā)商似乎并不知情。但對(duì)記者透露的這條信息非常感興趣。反而紛紛向記者詢問并表示有最新動(dòng)向一定告知他們。
　　畢竟，對(duì)于許多深陷融資困局中的地產(chǎn)企業(yè)來說，這說不定是一個(gè)難得的救命稻草。
　　但是不是意味著，所有的地產(chǎn)商都能分食這個(gè)奶酪呢？
　　據(jù)了解，此次意見稿中房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)仍要經(jīng)過銀監(jiān)會(huì)審批，之前的審批標(biāo)準(zhǔn)也并未有放松跡象。
　　“我們的首選合作對(duì)象是帶租約的寫字樓和商鋪，之所以要尋找?guī)ё饧s的物業(yè)，是由于帶租約物業(yè)能立即提供良好的現(xiàn)金流，而新建成物業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)的不確定性，對(duì)資金的募集會(huì)產(chǎn)生一定的影響。”詹恒陽(yáng)說，“像百腦匯這樣的項(xiàng)目，就比較符合我們的標(biāo)準(zhǔn)。”
　　因此，中小開發(fā)商想要獲得REITS的青睞并不是件容易的事，或許對(duì)于這條新敞開的融資之路，中小開發(fā)商最終只能是“畫餅充饑”。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，REITS“嫌貧愛富”的本性注定其只會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)的寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目感興趣，這些項(xiàng)目往往都是掌握在有實(shí)力的開發(fā)商手里。
　　“并不是所有信托公司都有機(jī)會(huì)與資質(zhì)開展REITS業(yè)務(wù)。”中原信托的一位人士告訴記者，“因此我們現(xiàn)在的最大任務(wù)不是找客戶，而是首先獲得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。”