萬達(dá)集團(tuán)：40億私募融資背后的無奈

　　萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式，為它贏得了投資者們的追捧。

　　為在A股上市，萬達(dá)今年初成功引進(jìn)建設(shè)銀行旗下的建銀國際作為戰(zhàn)略投資者，完成第一輪私募，隨后于7月啟動了第二輪私募。建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、三家民營公司和投資人張大中（大中電器創(chuàng)始人）最終入股萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。兩輪私募共融資40億，第二輪認(rèn)購價格達(dá)每股17元。

　　但是，盡管資金規(guī)模、認(rèn)購價格都創(chuàng)下民營公司內(nèi)地私募融資之最，這卻是萬達(dá)的無奈之舉。因?yàn)橹袊袌龇康禺a(chǎn)信托（REITS）遲遲未有定論—按照萬達(dá)創(chuàng)始人王健林一直堅持的理念，REITS一方面可化解單一銀行貸款所隱含的金融風(fēng)險，另一方面也可以讓民間資本得以分享國內(nèi)購物中心發(fā)展所帶來的長期穩(wěn)定收益。

　　7月31日，《東方早報》報道，銀監(jiān)會聯(lián)合央行草擬的《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》已于近日完成。這份REITS方案明確指出，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)將由銀監(jiān)會和央行監(jiān)督管理，同時確定了信托單位可以在全國銀行間市場發(fā)行。這對萬達(dá)盤活旗下大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)尤為關(guān)鍵?？上в邢⒎Q，第一批進(jìn)行REITS試點(diǎn)的很可能需要國企身份，而萬達(dá)是民營企業(yè)，可能趕不上這班車。

　　萬達(dá)最終選擇了私募。

　　自有出租形式的商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期過長，是典型的沉淀資金行業(yè)。普遍規(guī)律是，單個商業(yè)項(xiàng)目需要建設(shè)期兩年，運(yùn)營兩到三年后才能盈利。所以像新加坡的嘉德置地（在中國的公司名為凱德置地）那樣通過REITS來運(yùn)轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)，一直是中國的商業(yè)地產(chǎn)商們所向往的。

　　2006年，王健林曾想通過發(fā)行REITS去香港融資，他的胃口是80億，但萬達(dá)商業(yè)廣場過低的租金水平導(dǎo)致融資失敗。

　　REITS需要扣除稅和其它成本，所以投資者對REITS的股息回報率要求一般高于IPO的投資回報率。有分析估計，萬達(dá)REITS的股息回報率至少需在10%左右。但萬達(dá)REITS資產(chǎn)幾乎全部由大主力店及次主力店構(gòu)成，這些店鋪能夠帶來人流，卻只能提供很少的租金，達(dá)到10%回報率相當(dāng)困難。

　　但當(dāng)時的萬達(dá)正面臨快速擴(kuò)張所帶來的資金缺口，無奈之下只能將9個項(xiàng)目打包賣給麥格理渡過難關(guān)。

　　之后，萬達(dá)開始調(diào)整自身商業(yè)模式。

　　早期的萬達(dá)模式為出租主力店同時出售底鋪。賣底鋪可以迅速回籠資金，但帶來的問題也顯而易見：由于出售的底商經(jīng)營過于分散，造成管理難度加大，與商鋪業(yè)主訴訟不斷。這一模式被萬達(dá)不斷改進(jìn)，一心想做商業(yè)地產(chǎn)的王健林希望能自己持有商鋪。

　　新模式始于寧波項(xiàng)目，這是萬達(dá)第一個郊區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目總面積150萬平米。從這個項(xiàng)目開始，萬達(dá)回避城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，集中轉(zhuǎn)向二三線城市的副商業(yè)中心、新區(qū)甚至郊區(qū)。在這種城市綜合體模式中，有商鋪、酒店、寫字樓或住宅，其中商鋪為萬達(dá)持有，僅用于出租，酒店也是萬達(dá)自有，并與索菲特等酒店管理品牌合作，這些自有物業(yè)的比例控制在30%至40%，萬達(dá)的固定收益能力大大提升。

　　新的商業(yè)模式雖然仍未能幫助萬達(dá)通過REITS，卻帶來了投資者的追捧。