揭秘福州二手房貸款潛規(guī)則

　　“買二手房辦貸款，必須到房產(chǎn)中介指定的銀行？是不是銀行和中介之間有貓膩呀？會(huì)不會(huì)損害到買房者的利益？”

　　“聽說指定銀行會(huì)給中介返點(diǎn)，那會(huì)不會(huì)影響到我們的貸款政策呀？”……

　　近期，致電本報(bào)反映“二手房貸款時(shí)中介指定銀行”的讀者特別多。究竟是為什么，能否影響購房者的貸款利益？

　　返點(diǎn)是銀行與中介間的潛規(guī)則

　　很長時(shí)間以來，銀行和房產(chǎn)中介之間達(dá)成了默契，銀行會(huì)定期專門給中介一筆二手房貸款的“返點(diǎn)”。不過，跟前幾年相比，如今福州不少銀行都停止了該活動(dòng)，僅有部分銀行仍在做。

　　二手房經(jīng)紀(jì)人小王告訴記者，有聽說過二手房貸款指定銀行給公司返點(diǎn)的事?！熬唧w怎么返還我也知道，但絕對不是返還到我們這些經(jīng)紀(jì)人身上，應(yīng)該是返還到總公司吧。”

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小謝則表示，他是個(gè)二手房老經(jīng)紀(jì)人了，干了好多年，返點(diǎn)的事情早就有耳聞，而且也不是最近才有的事，幾年前就有了。對于返點(diǎn)的多少和流向，小謝跟小王的說法一樣?！安灰f我們這些經(jīng)紀(jì)人，就算是分店的店長，也不可能是返點(diǎn)的直接受益者。”

　　不過，剛從業(yè)僅半年的驪特房產(chǎn)中介的小阮，則對“返點(diǎn)”一無所知。

　　“二手房貸款指定銀行給中介公司返點(diǎn)，這已經(jīng)是行業(yè)多年的潛規(guī)則了。”福州銀行業(yè)人士表示。

　　某股份制銀行房貸部一工作人員告訴記者，在福州樓市還不很火、二手房買賣也不火的那些年，幾乎所有的商業(yè)銀行都會(huì)給房產(chǎn)中介實(shí)行“二手房貸款業(yè)務(wù)返點(diǎn)”，而且那時(shí)候返點(diǎn)的點(diǎn)數(shù)也會(huì)比現(xiàn)在高。不過，這些年，樓市火爆，二手房買賣也跟著不斷升溫，從某種角度說，銀行已經(jīng)不缺二手房貸款業(yè)務(wù)了。所以，給“返點(diǎn)”的銀行已經(jīng)越來越少了，只有部分銀行還在做。

　　“銀行給的返點(diǎn)當(dāng)然是直接給中介公司了，不可能給到經(jīng)紀(jì)人個(gè)人或一個(gè)分店的經(jīng)理什么的?！?/p>

　　該工作人員解釋，通常中介公司會(huì)跟某個(gè)銀行有長期合作關(guān)系，比如公司賬戶開戶、辦理貸款等，而銀行給的返點(diǎn)通常都是中介介紹了多少二手房的貸款業(yè)務(wù)，在年底或其他某個(gè)約定的時(shí)間，銀行一次性給中介公司返點(diǎn)，但點(diǎn)數(shù)都不會(huì)很高，純粹就是一種獎(jiǎng)勵(lì)形式而已。有的銀行則是在合作的中介公司辦理公司貸款業(yè)務(wù)時(shí)，給一定的利率優(yōu)惠。

　　為了更快辦妥貸款申請和放款

　　“指定的銀行，都是跟公司關(guān)系很好的銀行，在申請貸款時(shí)，會(huì)開綠燈，申請審批和放款速度都會(huì)更快，對購房者是有好處的。”此外，對于“指定”，大多中介都比較堅(jiān)持，但仍可以按客戶要求變通。

　　上周，記者當(dāng)了幾天二手房看房者，也就水到渠成地摸清了福州房產(chǎn)中介對二手房貸款指定銀行的說辭。

　　國房網(wǎng)的小王告訴記者，他們公司指定的銀行是建行、工行和交行。一般情況下，公司都要求二手房購房者辦理房貸時(shí)，選擇其中之一。

　　“其實(shí)公司指定銀行也是為客戶好。因?yàn)橹付ǖ你y行跟我們公司的關(guān)系比較好，如果客戶在這些銀行辦理貸款申請，肯定能享受到審批速度快、放款迅速等好處?！?/p>

　　當(dāng)記者一再強(qiáng)調(diào)自己要在光大銀行辦理二手房貸款業(yè)務(wù)后，小王則表示，沒問題。他解釋，如果買賣關(guān)系確定后，他可以向公司后期經(jīng)理進(jìn)行特殊申請，將貸款銀行改成光大銀行。

　　至于客戶自行選擇貸款銀行，中介公司是否會(huì)加收手續(xù)費(fèi)等，小王表示，不會(huì)。

　　雙安房產(chǎn)的小謝、麗特房產(chǎn)的小阮等人，也都告訴記者，指定貸款銀行是公司的基本原則，但并非不能變通。如果客戶要自選銀行的態(tài)度非常堅(jiān)決，那么公司也會(huì)考慮變通。

　　“不過，這樣的情況在公司相對比較少，因?yàn)樘厥馍暾堅(jiān)诠緝?nèi)部首先就要經(jīng)過一些審批流程，需要花上三五天等。最主要的是購房者聽了工作人員的解釋，都比較能接受，所以大多也就接受了。”

　　記者在上周的看房過程中，跟其他看房者聊到這話題時(shí)，所有的看房者都對“指定銀行”有著各種疑問和顧慮，但最終的想法都一樣——

　　“其實(shí)，我們不管中間有什么貓膩，也不管銀行是否有給返點(diǎn)，我們就只關(guān)心，銀行和中介之間的所謂合作是否會(huì)損害到我們的利益，比如貸款首付和貸款利率。如果會(huì)，當(dāng)然就堅(jiān)決不干了?！?/p>

　　只要條件均等未必要自選銀行

　　二手房貸款者到房產(chǎn)中介指定的銀行貸款，確實(shí)可以獲得開綠燈的待遇。此外，就算指定銀行有給中介公司返點(diǎn)，也不會(huì)損害到購房者的利益，所以只要是條件均等，購房者未必非得自選貸款銀行。

　　“我就只關(guān)心到中介指定的銀行辦二手房貸款，銀行會(huì)不會(huì)為了彌補(bǔ)給中介公司的返點(diǎn)支出，就損害給我的貸款政策，比如貸款利率、首付比例等?！?/p>

　　這是所有二手房貸款者最關(guān)心的。對此，福州某股份制銀行房貸部一工作人員很明確地告訴記者，不會(huì)！

　　他解釋，就算銀行有返點(diǎn)，也不會(huì)損害到貸款人的利益。因?yàn)榉迭c(diǎn)的成本，是早就已經(jīng)記入銀行運(yùn)作成本中了，不會(huì)因?yàn)榻o了中介返點(diǎn)而提高給二手房貸款的利率。

　　通常房產(chǎn)中介指定的貸款銀行，都是彼此之間長期有業(yè)務(wù)往來的，最典型的就是房產(chǎn)中介公司自身就是某指定貸款銀行的貸款客戶。這樣，銀行在辦理他們送來的貸款申請時(shí)，就會(huì)像對VIP客戶那樣開綠燈了。

　　而且，相對來說，在房產(chǎn)中介指定的銀行辦理貸款，對二手房購房者支付的押金更有安全保障，因?yàn)殂y行有為房產(chǎn)中介專門開設(shè)一個(gè)資金監(jiān)管賬戶。如果購房者要在自己選擇的銀行貸款，中介公司如果不愿意為了一個(gè)客戶特意在該銀行申請資金監(jiān)管賬戶，那么購房者只能跟賣房者憑信用來支付購房押金，這肯定安全系數(shù)不高。

　　“所以我的建議是，通過對比如果指定銀行與自選銀行的貸款政策一樣，比如首付比例、貸款利率等，那么二手房購房者就沒必要自選貸款銀行了。當(dāng)然，如果懸殊較大，那么當(dāng)然就要堅(jiān)決捍衛(wèi)自己的利益了。”

　　　　先弄明白再下手

　　1.哪些房屋類型可辦貸款

　　商品房

　　銀行貸款容易程度★★★★★

　　原因：二手房在上市交易時(shí)受政策限制較少，所以銀行更愿意接受這類房產(chǎn)貸款。

　　政策性保障住房

　　銀行貸款容易程度★★★★

　　原因：政策性保障住房在辦理貸款時(shí)，銀行一般審核會(huì)比較嚴(yán)格。目前建委對經(jīng)濟(jì)適用房的政策是未滿10年不允許上市交易，所以借款人在購買時(shí)一定要弄清楚所購買的房產(chǎn)是否已滿10年。另外新推出的兩限房或是其他類似的保障性住房，在出售時(shí)也都有一定的限制條件。

　　已購公房

　　銀行貸款容易程度★★★

　　原因：已購公房在進(jìn)行交易時(shí)涉及很多限制條件，首先需征得原房產(chǎn)單位同意后，購房人方可上市出售；其次，上市前需按規(guī)定補(bǔ)足成本價(jià)才可上市交易；第三，銀行在辦理這類房產(chǎn)貸款時(shí)一般會(huì)比經(jīng)濟(jì)適用房更為嚴(yán)格，除需滿足基本要求取得房產(chǎn)證后，另外還需要貸款的房產(chǎn)不在抵押狀態(tài)中，這樣銀行才可以為借款人辦理相關(guān)貸款手續(xù)。

　　部分房屋

　　銀行貸款容易程度不能貸款

　　據(jù)記者了解，目前福州各銀行房貸部都規(guī)定，不給混裝二手房滿房齡滿20年的二手房做貸款。另外，值得注意的是軍產(chǎn)的房、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的已購公房等，這些特殊性質(zhì)的房產(chǎn)是不能或直接上市交易的，所以更談不上從銀行獲得貸款了。

　　2.購買二手房能貸多少錢

　　二手房貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價(jià)取低原則來決定的，評估值一般低于評估價(jià)。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。例如：某商品房成交價(jià)為120萬元，評估公司評估值為100萬元，貸款成數(shù)為8成，則貸款額為100萬×0.8=80萬，借款需要交40萬的首付，而不是像一手房那樣只需交24萬的首付。

　　許多購房者會(huì)忽略了二手房評估值的影響，因此，建議廣大購房者最好先向?qū)I(yè)的貸款機(jī)構(gòu)咨詢，對借款人意向購買的房產(chǎn)做評估，綜合評估借款人能夠貸多少款？有多少錢是可以付首付的？這樣可以避免借款人陷入不必要的窘境。