下一個地王是誰

　　by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

　　成王敗寇？這不適用于八面玲瓏的開發(fā)商大佬們。

　　誰曾見過，土地競拍只一家獨大？

　　誰又知曉，地王風(fēng)光背后的酸楚？

　　地王加冕，最開心的，卻是地塊周邊的競爭對手們。

　　地王頻現(xiàn)，最苦惱的，卻是手頭拮據(jù)的普通老百姓。

　　有些地王，現(xiàn)在已經(jīng)拔地而起了無數(shù)高樓大廈。

　　有些地王，至今未動寸土而雜草叢生無人問津。

　　地王，只是個虛名，卻引得無數(shù)地產(chǎn)大佬競折腰。

　　數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊蜂擁而至的九月，誰會是下一個地王？

　　城建建設(shè)“秒殺”徐虹北路8號

　　9月2日，南泉北路201號5樓的土地交易中心似乎冷清了很多，觀摩廳和拍賣廳都沒有了長風(fēng)地塊被拍賣時萬人空巷的氣勢，就連交易過程，也干脆利落的不到10分鐘一錘定音。

　　上海城建建設(shè)實業(yè)有限公司以高出競爭對手5000萬的壓倒性優(yōu)勢將這塊內(nèi)環(huán)黃金地收至麾下。相對于2.199億的現(xiàn)場起拍價，其他幾家開發(fā)商似乎更加小心翼翼，大抵出價皆在2.3億左右，城建最終“拔得頭籌”。

　　9月3日下午，城建在自己的官網(wǎng)上稱：“已向奧地利B+E建筑設(shè)計等幾家國際著名的設(shè)計事務(wù)所及資訊事務(wù)所發(fā)出策劃設(shè)計邀請，計劃通過國家化運作，打造高舒適度、低能耗的高檔精品住宅?！?/p>

　　而按照出讓文件要求，不出意外的話，城建的此項計劃必須在今年年底就要動工，明年年底完成。

　　“如果按照這個樓板價格，城建的這個項目必須至少賣到3.5萬到4萬才有利可言?！奔稳A(中國)投資有限公司銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝認為。

　　易居中國分析師薛建雄告訴《東地產(chǎn)》記者，目前徐虹北路板塊內(nèi)的樓盤平均售價為3萬元每平米，高出該地塊樓板價不到7000元每平方米。

　　下一個地王是誰之三足鼎立

　　by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

　　為什么源源不斷的地王，大部分都是住宅用地，鮮有商業(yè)地塊身影？實際上中國內(nèi)地的房地產(chǎn)走勢，還是以住宅成交為標尺，寫字樓、商鋪雖然經(jīng)常有奪人眼球的大手筆，但很少在土地拍賣環(huán)節(jié)上興風(fēng)作浪。

　　然而近日上海新推地塊，商業(yè)用地和綜合用地占的比重非常大。即便是個別純住宅用地，也是位于大型商務(wù)區(qū)內(nèi)，且相比于周邊房價，這些地塊的起始掛牌價格相對“便宜”，因此未來的新地王很有可能會在下列地塊中誕生：

　　徐家匯最后的綜合用地

　　徐家匯板塊還有新地推出嗎？很多開發(fā)商對徐匯區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊一直虎視眈眈，但近一年來鮮有推出。因此當(dāng)位于龍華路1960號“斜土街道107街坊 ”一經(jīng)公告，便引起了廣泛關(guān)注。截至發(fā)稿，已經(jīng)有25家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書，其中包括萬科等歷次競拍“失敗者”集團。而其34.26億元的掛牌價，更是令很多業(yè)內(nèi)人士看好其將榮登新科地王。

　　該地塊東至規(guī)劃東安路，南至規(guī)劃一路，西至規(guī)劃三路，北至規(guī)劃龍華路，毗鄰綠地船廠項目，總面積90193.9平方米，共分4塊。其中兩塊是商辦用地，容積率分別為3.64和3.5。另有一塊容積率2..37的住宅用地和一塊容積率0.5的教育設(shè)施用地。目前整個地塊為凈地。

　　從地塊所處板塊來看，該區(qū)域內(nèi)的徐家匯大廈等寫字樓成交均價超過28000元/平方米，商鋪成交均價接近36000元/平方米，皇家巴黎等高檔樓盤成交價格也保持在22000～30000元/平方米的范圍。而該地塊若以掛牌價計算，樓板價約在13000元/左右，即使溢價50%，樓板價也不過18000元/平方米，這對開發(fā)商來說無疑是個巨大的誘惑。據(jù)悉，綠地集團對該地塊非常有興趣。

　　長風(fēng)商務(wù)區(qū)終推住宅用地

　　目前有望和“斜土街道107街坊 ”爭奪“總價地王”的地塊，非普陀區(qū)長風(fēng)6B(B6)、7C地塊莫屬。該地塊總面積142108.1平方米，容積率2.2，純住宅用地，掛牌價30.58億元。目前已經(jīng)有67家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書，其中包括新鴻基、和記黃埔等香港地產(chǎn)大鱷和仁恒、凱德置地等新加坡地產(chǎn)地產(chǎn)巨頭。

　　一直以來長風(fēng)商務(wù)區(qū)所推地塊，大部分都是商業(yè)用地。此次新推的地塊的東部，天鴻集團旗下的“北岸長風(fēng)”、國科集團所有的“國盛中心”等大型商業(yè)辦公綜合項目，目前售價都超過27000元/平方米；地塊西部，旭輝集團旗下的旭輝新天地等辦公項目的售價也達到了25000元/平方米左右；地塊北部，象源麗都三期等高檔住宅小區(qū)成交價也超過20000元/平方米。

　　而以目前掛牌價計算，該地塊的樓板價不到10000元/平方米，即便溢價超過100%，樓板價也不過20000元/平方米。從上海樓市未來走勢上看，該區(qū)域內(nèi)的房價仍有平穩(wěn)上升的趨勢。相比較其他地塊，長風(fēng)商務(wù)區(qū)在未來發(fā)展規(guī)劃方面，無疑占盡更多優(yōu)勢。李嘉誠的真如項目雖然幾經(jīng)波折，卻從未放棄，也暗示了長風(fēng)商務(wù)區(qū)的長遠戰(zhàn)略重要性。因此這幅臨近中環(huán)線的地塊，極有可能超過眾多內(nèi)環(huán)線附近的“競爭對手”，成為新科地王。

　　絕版的浦東濱江觀景辦公用地

　　如果說上述地塊有望成為新的“總價地王”，那么位于浦東新區(qū)浦明路的“黃浦江中心段E18單元1－10和1－8地塊 ”極有可能成為新的“單價地王”。

　　1－10地塊為辦公用地，總面積20832.9平方米，容積率2.4，掛牌價10.96億元，樓板價已經(jīng)接近22000元/平方米。目前有37家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書，溢價幅度可能超過100%，屆時樓板價有望超過45000元/平方米。

　　而1－8地塊同樣為辦公用地，總面積37015.2平方米，容積率2.4，掛牌價19.36億元，樓板價約21000元/平方米。目前有42家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書，溢價幅度同樣可能超過100%，屆時樓板價也將接近43000元/平方米。

　　據(jù)土地交易中心工作人員透露，申請企業(yè)中，保利集團、綠地集團等地產(chǎn)巨頭都同時對兩幅地塊提交了競拍申請。鑒于地塊周邊的樓盤主要是仁恒濱江、世貿(mào)濱江、財富海景、湯臣一品等市場價格均超過50000元/平方米的頂級濱江豪宅，因此此次推出的板塊內(nèi)比較稀有的辦公用地，必將引發(fā)一輪激烈的競價大戰(zhàn)，屆時溢價幅度將超過目前各方預(yù)測。

　　下一個地王是誰之群雄割據(jù)

　　為什么開發(fā)商這么迫切地需要地呢？

　　滬上知名房地產(chǎn)專家李戰(zhàn)軍博士曾說過，開發(fā)商是不會滿足于在建和在售的項目，他們最感興趣的永遠是還未擁有的項目。

　　搶地王是個技術(shù)活

　　擁有足夠的土地資源，就可以向銀行申請高額的開發(fā)貸款或授信金，從而緩解可能出現(xiàn)的資金不足的問題。強大如萬科，如今也在為無法在上海拿到新的住宅用地而苦惱，雖然這對其全國戰(zhàn)略影響不算太大，但依然讓王石感到萬科在上海的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)危機。

　　王石如何解決這個問題呢？“圍魏救趙”

　　7月初，王石、潘石屹等地產(chǎn)巨腕們云集北京爭奪廣渠路15號地塊。最終雖由中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的天價競得該地塊(超越此前朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊19.6億元的價格，成為北京今年單塊土地價格的新地王。)但無疑向外界透露了一個信息——萬科不差錢，資金鏈絕對沒問題。

　　但是同樣在7月，包括新鴻基、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、龍湖、萬科、金地在上海參與了趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊的競拍。該地塊21億的起拍價已經(jīng)成為上海地王，但最終金地讓人難以置信地以30.48億成功拍得。志在必得的萬科又一次沒能在上海開拓新疆土。

　　究竟是誰在催生地王

　　地王的出現(xiàn)，與地產(chǎn)商的瘋狂追捧不無關(guān)系，參與了多次土地競拍的萬科就是個實例。但是地產(chǎn)大佬們也是各有苦衷，把地王頻出的責(zé)任一味推到他們身上，也讓大佬們備感委屈且有口難辨。

　　閔行區(qū)的“樓脆脆”，“很傻很天真“地揭發(fā)了開發(fā)商當(dāng)初的超低地價，民眾對開發(fā)商利欲熏心的質(zhì)疑和譴責(zé)達到了前所未有的高度。這也導(dǎo)致越來越多的開發(fā)商，不敢再偷雞摸狗地與政府官員合理利用潛規(guī)則將優(yōu)質(zhì)地塊納入囊中。所以，可以預(yù)見，未來走公開拍賣途徑的開發(fā)商也會越來越多。

　　但競拍人數(shù)的不斷擴大，也意味著土地資源愈發(fā)供不應(yīng)求。多方哄搶的結(jié)果，必然導(dǎo)致新推地塊高開高走。越多名企關(guān)注的地塊，溢價的比例越高，誕生新地王的可能性越大。而近一年來廣州、北京的地王多為國有企業(yè)的背景，也讓民眾覺得政府有意再次拉動房價，是政府在催生地王。一旦這股思潮泛濫壯大，后果不堪設(shè)想。

　　編后語

　　古人云，民以食為天。

　　21世紀，中國人都知道，房子大過天。

　　只要老百姓還將買房視為頭等大事，那么一個又一個新地王依然會源源不斷地出現(xiàn)。

　　下一個地王是誰之一石驚天

　　by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

　　沉寂了大半年之久的中內(nèi)環(huán)土地市場，終于在9月迎來全面井噴。據(jù)上海規(guī)劃和國土資源網(wǎng)的資料顯示，本月共將推出中內(nèi)環(huán)地塊9幅，共計422082.9m2。而之前8個月內(nèi)，平均每月中內(nèi)環(huán)出地量不足2幅。

　　中內(nèi)環(huán)“稀土”井噴期來臨

　　6月11日，南京朗詩地產(chǎn)旗下的上海朗華置業(yè)有限公司以4.22億元人民幣拍得上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊。與動輒數(shù)十億的北京地王相比，該地塊明顯不夠大氣。

　　徐虹北路為今年9月以來推出的首塊內(nèi)環(huán)“黃金地”。

　　《東地產(chǎn)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，許多開發(fā)商拿地的熱情都很高漲，但對目前的高地價都顯示出畏難情緒。

　　綠城集團旗下綠宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合管理部副經(jīng)理張靜表示，綠城的儲地量已經(jīng)不足，有好的地塊也會考慮?！安贿^，現(xiàn)在的地價真的很嚇人?！睆堨o感嘆道。

　　保利集團旗下子公司保利建標投資顧問有限公司市場部主管羅曉舫則承認保利也有拿地想法，“但作為國企，保利會更加謹慎。綜合考慮各項因素是保利一向的穩(wěn)妥作風(fēng)。”據(jù)羅主管介紹，為了盡量避免卷入房地產(chǎn)土地市場的白熱化競爭，保利現(xiàn)在的主要拿地方向在外環(huán)，“對于中心地塊或者好的資源，保利更多的是偏向于跟項目公司、政府的合作。”羅曉舫說。 “但現(xiàn)在的地價太高也是不爭的事實，所以目前還在觀察中。”

　　上實集團投資管理部負責(zé)人王紅梅女士認為，上海不同于廣州、北京等一線城市，“地王”廢置的可能性非常小。在上海成為地王的開發(fā)商，永遠處于全國乃至全世界的輿論焦點。若是在開發(fā)建設(shè)過程中稍有怠慢，必然會遭到山呼海嘯般的輿論壓力。類似于廣州市“27個地王24個曬太陽”的情況，在上海是絕對不可能發(fā)生的。

　　王紅梅女士同時指出，由于上海市區(qū)內(nèi)的土地越發(fā)稀少，未來大面積的新推土地基本上會集中于外環(huán)外區(qū)域。特別是南匯并入浦東后，原有的很多工業(yè)用地很有可能會被政府相關(guān)部門重新包裝，以住宅和商辦用地的形式推出。而市區(qū)內(nèi)的新推的地塊，由于總面積較小，很難成為“總價地王”，但因其受關(guān)注度更高，開發(fā)商需求更迫切，不斷刷新“單價地王”紀錄的可能性非常大。

　　地王爭霸賽

　　在8月30日上海土地學(xué)會舉辦的一個研討會上透露出的信息顯示：今年下半年上海會迎來推地高峰期。而聯(lián)系現(xiàn)今形勢來看，這個時期，則以9月一炮打響的滬上單價地王——徐虹北路8號地塊的出場為信號。

　　研討會上透露的數(shù)據(jù)顯示，下半年預(yù)計可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預(yù)計可供住宅用地1597公頃。

　　這一組數(shù)據(jù)中，就包括了9月份推出的這9幅黃金地塊。至于政府所希望看到的“供需平衡”，“緩解樓市價格上漲過猛的局面”，業(yè)內(nèi)人士卻表示并不樂觀。

　　“政府已經(jīng)注意到了房價和地價的關(guān)系，所以有了小塊推地的趨勢，”谷文勝告訴《東地產(chǎn)》記者，“但這并不意味著‘地王’就會消失——也許總價下來了，可能‘大地王’不會出現(xiàn)，但折算到每平米，‘單價地王’則會付出水面?！?/p>

　　徐虹北路8號應(yīng)聲而起，而下一塊“單價地王”又在哪里？

　　“現(xiàn)在的市場和企業(yè)都處在非理性的階段，很多企業(yè)并沒有仔細去考慮自己的長期規(guī)劃需求和實力就去‘跟風(fēng)’搶地。”北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東認為，下一個地王已經(jīng)“胎動”?！澳壳暗氖袌龊?4、07年的兩個波峰十分相似……政府的宏觀調(diào)控能力正在面臨挑戰(zhàn)。最明顯的表現(xiàn)就是豪宅市場的火熱，在現(xiàn)下，4萬元以下的樓盤可能都算不上豪宅了?！?/p>

　　劉光東分析：“徐虹北路8號地塊的位置還是不錯的，但地價偏高也是事實。不過企業(yè)會有自己的考慮，假若樓市遇冷掉頭，這個項目更多的是選擇‘適時出擊’，降價是不可能的。更何況在目前的樓價基礎(chǔ)上，市場大幅回落的可能性也不大?！?/p>

　　顯然，徐虹北路刺激的不僅僅是周邊樓盤的價格，依然安睡在土地交易中心的兄弟地塊開始躁動。以徐虹北路為參照而形成的土地評級估價，已經(jīng)在房企心里暗暗生成。

　　“中內(nèi)環(huán)此次大動作推出地塊，不論民企、國企都不會輕言放棄，只要它有上海拿地計劃?！眲⒐鈻|說，“關(guān)鍵問題是，企業(yè)在今年樓市中‘被動接受業(yè)績的褒獎’，這樣‘機會主義’更容易誕生地王。”