六成中小房企今年沒拿地

　　相比非房企對土地的熱衷，中小房企今年卻沉默得多，與非房企的表現(xiàn)正好來了個顛倒。

　　本刊記者 白友文

　　當今年樓市“小陽春”行情在二季度演化為“大陽春”后，“財大氣粗”的國企紛紛跑進了房地產(chǎn)這個當前最熱的市場。僧多肉少，地價隨之一路狂飆。那么，還有誰會“與狼共舞”，選擇這個時間進入房地產(chǎn)業(yè)？“勢單力薄”的中小房企，又將在這個“多方力量”搏殺的市場中如何獲得生存與發(fā)展的空間？

　　就上述我們非常關心的問題，本刊隨機選擇了30家中小房地產(chǎn)企業(yè)和24家制造業(yè)企業(yè)進行了調(diào)查。調(diào)查結果顯示：非房企相比房企，投資房地產(chǎn)熱情更加高漲。

　　制造企業(yè)投資房產(chǎn)熱情高

　　對問卷做出回答的24家非房企中，有15家表示今年以來對房地產(chǎn)業(yè)做過投資，占比高達62.5%。其中，8家企業(yè)表示購買過房產(chǎn)，13家企業(yè)表示購買過土地，其中3家企業(yè)還表示專門成立了房地產(chǎn)公司。(見圖1)(注：由于企業(yè)購買房產(chǎn)、土地、成立房企等行為不具有排他性，即某家企業(yè)既可買房產(chǎn)，也可買土地，所以三項總和會大于15。)

　　本刊7月份對百家樣本企業(yè)的調(diào)查結果顯示，當時宏觀經(jīng)濟“虛擬經(jīng)濟熱，實體經(jīng)濟冷”特征明顯，相當部分的制造業(yè)企業(yè)把錢投向了股市、樓市，這與上述調(diào)查結果相互佐證。單從是否購買過土地來說，非房企拿地企業(yè)占比亦是非常高，達54.2%，超過半數(shù)。

　　哪些原因?qū)е铝朔欠科笸顿Y房地產(chǎn)熱情的高漲呢？調(diào)查結果顯示：投資房地產(chǎn)的15家企業(yè)中，有3家企業(yè)是因為所處的行業(yè)太難做，表示將轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)行業(yè)，逐漸以房地產(chǎn)為主業(yè)；有7家企業(yè)因為實體經(jīng)濟不見起色，于是投資房產(chǎn)以提高資金效率，是暫時行為；有5家企業(yè)則是因為有著較強的通脹預期，為資產(chǎn)保值而投資房地產(chǎn)。

　　在某些行業(yè)，許多企業(yè)的運營狀況并未有多少好轉(zhuǎn)；而樓市的一路上漲，難免會刺痛他們做實業(yè)的心。趨冷就熱，也便成了順理成章的選擇。

　　六成中小房企今年沒拿地

　　相比非房企對土地的熱衷，中小房企今年的拿地行為卻顯得沉默得多。30家中小房企中，今年拿過地的僅12家，占比40%；沒有拿過地的企業(yè)有18家，占比60%(見圖2)。中小房企與24家非房企的表現(xiàn)，正好來了個顛倒。

　　這12家今年拿到地的房企，都是在哪里拿的地？結果顯示：有2家在上海拿了地，有2家在杭州拿了地，另外還有1家在廣州拿了地。除上述6家企業(yè)外，其它企業(yè)拿的地多分布在三四線城市，如南寧、黃山、鎮(zhèn)江、紹興、溫州、寧波、義烏、蕭山、富陽等(見圖3)?？梢?，眾多中小房企的拿地行為，受到了高地價及自身資金實力的雙重束縛。

　　此外，一些房企沒有拿地，則是出于風險控制的考慮。在8月28日由《浙商》雜志、浙商全國理事會組織的11位中小房企董事長聚會中，綠都控股集團有限公司董事長邵法平說：“我們今年一塊地也沒有拿，明年的形勢還看不清楚，且地價過高，我們不敢貿(mào)然拿地?！?/p>

　　經(jīng)歷了2008年的房地產(chǎn)調(diào)整后，很多房產(chǎn)企業(yè)已變得非常謹慎和理性。最近，國家對二套房的收緊政策使得房企對接下去行業(yè)走勢不敢太過于樂觀，而過高的地價，也更加使得這些中小房企不敢拿地。

　　外行入市抬高了地價

　　“地價越拍越高，真是有些害怕。這都是外行人搞高的。”杭州東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長錢益升在上述聚會中發(fā)言。在場的老總幾乎都贊同這個說法。

　　那么，這24家非房企對拿地風險又是怎么看的？我們的調(diào)查結果顯示(見圖4)：有14家企業(yè)認為當前土地市場已經(jīng)存在一定風險，但長期可以看好，可以拿地，占比達58.3%；有4家企業(yè)認為沒任何風險，企業(yè)有閑錢，就可以置地、買房，占比16.7%；而認為市場風險已高，拿地要保持謹慎和冷靜的企業(yè)僅6家，占比僅為25%。反觀30家房企，13家表示長期看好，當前正在擴張；2家表示沒任何風險，可放心拿地；其它15家企業(yè)則注重其中的風險，表示要謹慎操作。比較來看，非房企對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的判斷要比房企樂觀得多，高出了25個百分點。

　　不管它方力量理性不理性，他們的進入，對房地產(chǎn)企業(yè)都將產(chǎn)生一定沖擊。尤其是中小房企，剛剛走出去年的困難時期，在當前市場高位運行、前途不十分明朗的局勢下，如何布局企業(yè)發(fā)展策略便成了當務之急。是繼續(xù)在一二線“血拼”？還是到三四線城市開辟新疆域？這成了中小房企不得不選擇的難題。

　　看好一二線，拿地三四線

　　中小房企對接下去房地產(chǎn)行業(yè)空間上的走勢是怎么判斷呢？調(diào)查結果顯示(見圖5)：認為房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)以一二線城市為主的企業(yè)有12家，占比最高，達40%；認為房地產(chǎn)會從一二線城區(qū)向郊區(qū)發(fā)展的企業(yè)有8家，占比26.7%；認為會由一二線向三四線城市發(fā)展的企業(yè)有10家，占比33.3%。這表明：66.7%的中小房企當前并不看好三四線城市的開發(fā)空間。

　　而另外一個調(diào)查項目也證實了上述結論。在問卷中，我們設置了自答題，讓企業(yè)填寫出他們認為的最具升值空間的三個城市，統(tǒng)計結果表明(見圖6)：30家中小房企最為看好的是杭州和上海，此外，北京和成都均有7家企業(yè)看好。而三四線城市僅有南寧、溫州、寧波三家，且得票率很低。

　　然而，前面的分析中我們也看到，30家房企在一二線城市拿到地的僅有6家(6家房企在三四線城市也有拿地，如某家房企今年在廣州、義烏、東陽三地共拿了150畝地)。其它房企要么沒有拿地，要么是在三四線城市拿的地。這個結果與上面房企看好一二線城市的觀點出現(xiàn)了矛盾。

　　那是什么原因?qū)е铝诉@一矛盾？《浙商》記者了解到，雖然他們參加了多次土地拍賣會，但地價越拍越高，以致于他們不敢或沒有實力去爭到土地。由此看來，在多方力量進入房地產(chǎn)行業(yè)的情況下，中小房企同國企、大型房企及手持重金的外行人同臺競技，并沒有多少施展拳腳的空間。