1949-1980年：塵封的歷史

　　這無(wú)疑是一段塵封的歷史。所有房子的記憶，都定格在等待分房的煎熬與分房后的驚喜中；而每個(gè)人的住房夢(mèng)，則肇始于房地產(chǎn)的商品化與產(chǎn)業(yè)化。60年前及起初的那一段歲月，中國(guó)的房子是什么樣的？

　　█文/本刊記者 張山斯

　　1949年8月31日，一位叫王立武的杭州市民致信《當(dāng)代日?qǐng)?bào)》，咨詢(xún)了一系列問(wèn)題：“不知現(xiàn)在是否許可房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)？?jī)H夠自己住的房子是否也要受到政府的處理？又如何才能辨別敵偽產(chǎn)業(yè)和官僚資產(chǎn)，而不致受到查封的影響呢？”王立武打算開(kāi)設(shè)一家診所，但是租不到房子，所以他只好買(mǎi)房。

　　其時(shí)，杭州剛剛解放3個(gè)月，新中國(guó)將在一個(gè)月以后才宣布成立，有關(guān)私有房產(chǎn)的政府政策尚未發(fā)布，王立武的困惑代表了期待在和平新中國(guó)安居樂(lè)業(yè)的所有中國(guó)人的心聲。《當(dāng)代日?qǐng)?bào)》的編輯在詳細(xì)咨詢(xún)了相關(guān)部門(mén)之后，在版面上細(xì)致地回答了王立武的問(wèn)題。文章指出，私有的正當(dāng)房地產(chǎn)，政府準(zhǔn)許自由買(mǎi)賣(mài)租賃，但要辨明所買(mǎi)或所典房產(chǎn)是否敵偽產(chǎn)業(yè)，并澄清“所謂‘分配房屋’及‘住戶(hù)不繳租’之流言是錯(cuò)誤的”。

　　1949年10月1日中華人民共和國(guó)成立，經(jīng)歷了近半個(gè)世紀(jì)的戰(zhàn)亂，以及頻繁更迭的社會(huì)變遷形成的貧富差距，造成了大量的城市居民流離失所。1949年的中國(guó)，沉浸在獲得了偉大和平成果的欣喜之中，而安居樂(lè)業(yè)的遞進(jìn)需求也被隨之激活。如何解決更廣泛城市居民的住房問(wèn)題，成為新政府的首要任務(wù)。

　　私有房產(chǎn)是否被保護(hù)

　　為了進(jìn)一步規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)，保障房屋及土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利，從1950年開(kāi)始，各地民政局開(kāi)始辦理以戶(hù)為對(duì)象的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。

　　住房短缺和質(zhì)量問(wèn)題，是二戰(zhàn)結(jié)束后很多國(guó)家所面臨的共同問(wèn)題，新生的中華人民共和國(guó)也不例外。建國(guó)初期，經(jīng)過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)破壞的城市，住房大量減少。而戰(zhàn)亂后的人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，加大了住房壓力，一些城市的人均住房居住面積甚至不到2平方米。除此之外，房屋質(zhì)量極差。在武漢，1952年有38%的市民居住在棚屋內(nèi)，在當(dāng)年對(duì)633棟房屋所進(jìn)行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，214棟需要小修，235棟需要大修，25棟極為危險(xiǎn)；而在河北通縣的35833間房屋中，倒塌破漏不能居住者達(dá)10455間，占29%。

　　為了緩解廣泛存在的住房壓力，各地政府一方面陸續(xù)征用城市土地，用于建設(shè)廠(chǎng)房、學(xué)校、療養(yǎng)院和工人宿舍等項(xiàng)目；一方面在開(kāi)展公房修繕工作。而在基礎(chǔ)工業(yè)建設(shè)與公房修繕工作的同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)逐步實(shí)行更為清晰的接管、沒(méi)收和整頓的新政策：舊政府和官僚資本的房地產(chǎn)、外國(guó)資本在中國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)被無(wú)條件沒(méi)收；城市私人房地產(chǎn)的所有權(quán)被承認(rèn)并保護(hù)；為了解決廣泛的住房問(wèn)題，政府還對(duì)高租金和掮客進(jìn)行了限制和打擊。

　　在1956年的《杭州日?qǐng)?bào)》上，我們還能讀到當(dāng)時(shí)工人們遷入新屋過(guò)新年的欣喜之情：“遷入拱宸橋杭州路新建公房的工人戴阿毛，在毛主席像的兩旁貼上了一副對(duì)聯(lián)：‘以前棲柴扉，現(xiàn)在住高樓’?！贝靼⒚f(shuō)的“高樓”，指的是磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，房間面積分12平方米、15平方米、16平方米等幾種，而且“廚房設(shè)在樓內(nèi)，使用起來(lái)非常方便”。

　　戴阿毛們是幸運(yùn)的，因?yàn)樗麄冎皇钱?dāng)時(shí)能分得住房的少數(shù)。

　　一個(gè)更加客觀的歷史背景是，新中國(guó)建立之初，在中國(guó)南方的部分省份，解放戰(zhàn)爭(zhēng)仍在很大范圍內(nèi)進(jìn)行，周邊的戰(zhàn)爭(zhēng)威脅仍然一觸即發(fā)，此后的抗美援朝戰(zhàn)爭(zhēng)和蘇聯(lián)經(jīng)濟(jì)援助的斷絕，以及亟待解決的基礎(chǔ)工業(yè)實(shí)力薄弱，都在考驗(yàn)?zāi)贻p新中國(guó)脆弱的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。這個(gè)時(shí)候，以政府之力大規(guī)模建設(shè)房屋提供給城市居民居住，是一種不可能完成的任務(wù)，而以最低成本解決人民群眾最大的住房需求，才是不二的選擇。

　　這也催生了一個(gè)轟轟烈烈的房地產(chǎn)經(jīng)租時(shí)代。

　　經(jīng)租時(shí)代

　　1958年6月的一天，北京西羅圈一號(hào)的市民王大鵬，從房管局拿回了一份與政府簽訂的“租賃合同”(即經(jīng)租申請(qǐng)書(shū))，與此同時(shí)，王家的房契藍(lán)圖蓋上了“國(guó)家經(jīng)租”四個(gè)紅字。

　　將房子租給政府，然后統(tǒng)一租賃，解決廣大人民群眾的住房問(wèn)題，這是好事，王大鵬見(jiàn)證了老北京的戰(zhàn)亂與恐慌，對(duì)于和平時(shí)期的政府決策，有著起碼的覺(jué)悟。甚至王大鵬只留了3間房自住，其余的90多間房子都“經(jīng)租”了。

　　然而，幾天之后，王大鵬還是心疼不已，大量的底層手工業(yè)者和無(wú)業(yè)者涌入他的祖房，原本清凈、優(yōu)雅的院落，變成一個(gè)混亂不堪的大雜院。解放前，王家的房子也出租，但租戶(hù)都是精心挑選過(guò)的，例如飛行員、地質(zhì)工程師，省政府主席的太太等。這棟昔日住過(guò)賽金花、徽州狀元洪鈞的講究的宅子，從經(jīng)租時(shí)代開(kāi)始，就再也沒(méi)有清靜過(guò)。

　　1958年6月10日，北京首都劇場(chǎng)召集了出租15間以上的房主會(huì)議，之后全市還有大大小小的動(dòng)員會(huì)。一個(gè)月之內(nèi)，老北京大部分私房的“經(jīng)租”改造就完成了，6000戶(hù)私房主與政府簽訂了合同。

　　“經(jīng)租房”名義上由國(guó)家代理經(jīng)營(yíng)，但實(shí)質(zhì)則是國(guó)家對(duì)城市房屋的管制。進(jìn)行管制的主要原因，則是為了應(yīng)付城市越來(lái)越嚴(yán)重的“房荒”。房荒主要是歷史原因造成的。先是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)，之后是國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)，戰(zhàn)火毀了不計(jì)其數(shù)的城市私有住宅，也使處于戰(zhàn)爭(zhēng)年代中的人們很少有投資蓋房的意愿。新中國(guó)建立后，多數(shù)城市空地多，空房少，市民居住十分擁擠。

　　受農(nóng)村土改“耕者有其田，居者有其屋”的啟發(fā)，減租運(yùn)動(dòng)盛行全國(guó)。也有人認(rèn)為，城市解放了，普通的市民就可以白住房子，甚至以為可以平分城市的房產(chǎn)。雖然《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了反駁這種論調(diào)的文章，但當(dāng)時(shí)的左傾思潮還是占了上風(fēng)，并逐漸催生了“經(jīng)租房”的誕生。

　　“經(jīng)租”就是對(duì)數(shù)量在規(guī)定起點(diǎn)以上的私人出租房屋，由政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一出租、管理、修繕，并把一定比例的租金支付給房主。“經(jīng)租”的起點(diǎn)各地略有不同，大約是在100～250平方米之間。向房主支付定額租金的比例，不同地區(qū)，對(duì)不同情況的房主也略有不同，大約是全額租金的20%～40%。在北京，私人出租房屋超過(guò)15間(或225平方米)的就要納入“經(jīng)租”。

　　至1964年，全國(guó)各城市和1/3的鎮(zhèn)進(jìn)行了私房改造工作，納入改造的私房共約有1億平方米。

　　1956年“國(guó)家經(jīng)租”的城市地產(chǎn)改造形式，從解決城市居民的住房條件方面來(lái)看，是一次整體社會(huì)的巨大成就，在物質(zhì)資源匱乏的時(shí)代，以現(xiàn)有的資源完成了整個(gè)社會(huì)的住房問(wèn)題；然而，“國(guó)家經(jīng)租”也使大部分房地產(chǎn)需求階層消費(fèi)意識(shí)喪失，政府又對(duì)一切房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃實(shí)行嚴(yán)格的控制，極大地削弱了房地產(chǎn)作為商品交易的屬性。自此以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)軌道，市場(chǎng)機(jī)制逐漸失去了作用。

　　公有制雖有利于國(guó)家對(duì)房屋資源進(jìn)行掌控，統(tǒng)一配給，但卻基本上無(wú)法解決“住房短缺”這一緊要問(wèn)題，私有產(chǎn)權(quán)得不到保障使得很多房主不愿出資建設(shè)與修繕住宅，甚至為了躲避分房而將房屋變賣(mài)、送人，各地的私人新建住宅數(shù)量大大下降，這又加劇了住房短缺。這為日后的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革埋下了伏筆。

　　文革中的完全公有化

　　1958年6月，6000戶(hù)與政府簽訂“經(jīng)租”合同的私房主中，有一個(gè)叫馬振東的人。他家住鼓樓西大街31號(hào)，加上朝陽(yáng)門(mén)外大街146～150號(hào)的生意用房，11口之家擁有22間半的房屋。與政府簽訂“經(jīng)租”合同后，馬家只留4間房子自住，其余都租出去了。

　　從1958年到1966年，定期去銀行領(lǐng)20%的房租，成為馬振東生活的一部分，他也逐漸習(xí)慣了這種生活。那時(shí)所謂的私房“社會(huì)主義改造”，雖然表達(dá)了一部分人希望實(shí)現(xiàn)“公有”制度的愿望，但與工商業(yè)等生產(chǎn)資料的社會(huì)主義改造不同。私房即使出租，仍然屬于生活資料，而生活資料并不是1954年憲法中規(guī)定的社會(huì)主義改造對(duì)象。就“經(jīng)租房”本身而言，也并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)被國(guó)家“贖買(mǎi)”或“類(lèi)似贖買(mǎi)”的事實(shí)?！敖?jīng)租房”的私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過(guò)新中國(guó)政府登記認(rèn)定之后，至今沒(méi)有變更過(guò)。

　　“國(guó)家經(jīng)租”雖然使大部分私營(yíng)房地產(chǎn)完成了“私房公租”，但是這個(gè)過(guò)程在1966年之前還是一個(gè)謹(jǐn)慎、科學(xué)的過(guò)程。而1966年以后，一種更加極端的房地產(chǎn)政策，完全扼殺了房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為。

　　真正的變故發(fā)生在“文革”初期。1966年，剛剛實(shí)現(xiàn)了十幾年政治穩(wěn)定的新中國(guó)，由于“文化大革命”而再次進(jìn)入一種無(wú)政府狀態(tài)，當(dāng)時(shí)剝奪一切私有財(cái)產(chǎn)的非正常狀態(tài)下的政府，將社會(huì)上的私有房地產(chǎn)一律收歸國(guó)有。

　　1966年8月24日，原來(lái)平靜下來(lái)的生活發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。這天，馬振東的兒子馬吉昌下班回來(lái)，赫然發(fā)現(xiàn)自家的門(mén)框上貼著一紙告示：“限剝削階級(jí)房產(chǎn)主3日內(nèi)把房契交到西城區(qū)房管局，如若不交，后果自負(fù)。”落款“西城區(qū)紅衛(wèi)兵糾察隊(duì)”。

　　馬吉昌立即沖進(jìn)家門(mén)，看到早已六神無(wú)主的父親。“當(dāng)時(shí)我父親已經(jīng)嚇得篩糠了，面色灰白。”

　　“小子，明早趕緊去把房地產(chǎn)證給交了。”馬振東對(duì)馬吉昌丟下這句話(huà)。

　　第二天一早，馬振東哆哆嗦嗦地把兩本房地產(chǎn)證交給了馬吉昌，馬吉昌扭頭就跑了出去。等他趕到西城區(qū)房管局，看到“人山人海，都是來(lái)交房地產(chǎn)證的，爭(zhēng)先恐后地交，惟恐交不上?！碑?dāng)時(shí)的情景馬吉昌這輩子都忘不了。

　　兩個(gè)星期后，紅衛(wèi)兵沖進(jìn)馬家，把馬家所有人趕出了那4間自住房，馬吉昌住進(jìn)了單位宿舍，馬振東夫婦被趕回原籍。接下來(lái)近10年時(shí)間，馬家都在膽戰(zhàn)心驚中度過(guò)。而“經(jīng)租”房主收取的“經(jīng)租費(fèi)”也被暫停支付，這一停就將近40年。

　　“文革”初期，北京市共“接管”了8萬(wàn)多戶(hù)房主的私人房產(chǎn)，建筑面積占解放初全部房屋的1/3以上。

　　1966年后，由于“文化大革命”沖擊，個(gè)人所有的少量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃完全被取消。在城鎮(zhèn)，只有各類(lèi)政府機(jī)關(guān)和公有企業(yè)才可以投資建房，土地由政府無(wú)償劃撥，如需征用農(nóng)民土地，則將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為補(bǔ)償。建成的房屋只以極其低廉的租金租給居民。政府、國(guó)有企業(yè)之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，無(wú)需買(mǎi)賣(mài)，只需賬面劃撥。在農(nóng)村，農(nóng)民及企業(yè)可在自己所在的土地上建房，僅作自用，不能買(mǎi)賣(mài)。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)消亡，不復(fù)存在，市場(chǎng)機(jī)制失去了運(yùn)作的基礎(chǔ)。這種狀態(tài)，一直延續(xù)到1978年。

　　福利分房

　　市場(chǎng)功能的完全喪失，使房地產(chǎn)的供需制度直接進(jìn)入了完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，同時(shí)也催生了福利分房制度的誕生。在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化浪潮中，仍然有人懷念福利分房的時(shí)代。然而，如今30歲左右的人都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)平均化、低工資、票證制的短缺經(jīng)濟(jì)，因此也不知道中國(guó)的貧富差別出現(xiàn)之前都處于同一個(gè)生活水平的起點(diǎn)，更不能體會(huì)喪失市場(chǎng)機(jī)制的激勵(lì)下，房地產(chǎn)陷入了半停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　雖然有歷史長(zhǎng)達(dá)50年的福利實(shí)物分配，大多數(shù)人有房居住了，并通過(guò)房改購(gòu)房的方式用較低的支出變成了私有財(cái)產(chǎn)，但這些早期建設(shè)的住房標(biāo)準(zhǔn)低、配套差、面積小、戶(hù)型不合理的占多數(shù)，已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)日益提高的物質(zhì)生活需求。

　　除了擁擠的體驗(yàn)，長(zhǎng)期令城市居民更為焦躁不安的，還有等待。

　　從建國(guó)以后一直到1984年，住房完全是計(jì)劃分配。在這段時(shí)間里，由于政府堅(jiān)持以發(fā)展生產(chǎn)為先，住房基本建設(shè)投資規(guī)模有所削減，因此，巨大的住房需求，與有限的房屋供給，產(chǎn)生了巨大的矛盾。那個(gè)時(shí)候的情況就是每隔幾年建一批房子，政府組織建設(shè)的，然后就分給各個(gè)單位，各個(gè)單位再按照打分、年齡、級(jí)別等條件分配給職工。在這種情況下，所有的城市居民只能排隊(duì)等候，而且不是說(shuō)每個(gè)人到時(shí)候了一定能夠輪上號(hào)，很多人都經(jīng)歷了一個(gè)非常艱苦的過(guò)程。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在改革開(kāi)放前的30年時(shí)間里，截至1978年底，全國(guó)累計(jì)用在住宅上的投資僅為374億元，年人均住房投資不足10元。當(dāng)時(shí)，擁擠是每一個(gè)城鎮(zhèn)居民最真實(shí)的居住體驗(yàn)。

　　消失的房地產(chǎn)業(yè)

　　建國(guó)初期，城市居民面臨的不是住房條件的改善需求，而是更為緊迫的基礎(chǔ)住房的普眾需求，完全市場(chǎng)化的手段解決不了這個(gè)問(wèn)題，計(jì)劃體制第一次完美地體現(xiàn)了效率的威力。

　　然而，從建國(guó)初期的認(rèn)可私有房地產(chǎn)所有權(quán)，到經(jīng)租時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)境的摧毀，再到文革期間對(duì)私有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的剝奪，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)最為直接的影響就是：舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序被打破，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨萎縮，機(jī)制運(yùn)行日趨弱化。這種反市場(chǎng)的現(xiàn)象曾經(jīng)被改革開(kāi)放以后的地產(chǎn)專(zhuān)家們所廣為詬病，在長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間內(nèi)，“房地產(chǎn)”這一詞匯在報(bào)刊和行文中“消失”了，中國(guó)不再有房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念，有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)與分配制度，都建立在僵硬的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之內(nèi)，這造成了在30年的時(shí)間內(nèi)，整個(gè)國(guó)家的城市居民住房條件改善速度緩慢，人均占有住房面積持續(xù)下降。

　　新的需求，在未來(lái)30年內(nèi)，催生出一個(gè)轟轟烈烈的房地產(chǎn)商品化時(shí)代。