保險(xiǎn)巨頭逾350億逐鹿養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：3大利潤點(diǎn)誘惑

　　又一保險(xiǎn)巨頭進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　9月23日，中國平安宣布投資170億元在桐鄉(xiāng)高橋建設(shè)一個(gè)約150萬平方米集生活、療養(yǎng)等為一體的大型養(yǎng)老社區(qū)。

　　這并非個(gè)案。北京昌平、上海崇明等地均有保險(xiǎn)巨頭投資即將或已開工的大型養(yǎng)老社區(qū)。記者粗略統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局規(guī)劃的養(yǎng)老社區(qū)至少已300萬平方米，投資金額逾350億元。

　　此次平安投入建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的資金為自有資金而非保險(xiǎn)資金，因此桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)未來經(jīng)營模式將采取“租售并舉”模式;而對于不能進(jìn)入土地一級開發(fā)和投資地產(chǎn)公司的保險(xiǎn)資金來說，投資養(yǎng)老社區(qū)也至少有三大利潤點(diǎn)誘惑。

　　平安桐鄉(xiāng)模式

　　總面積約150萬平方米的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)是中國平安進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)開發(fā)周期約8-10年，投資總額約170億元。

　　據(jù)中國平安旗下平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司(下稱“平安不動(dòng)產(chǎn)”)相關(guān)人士介紹，這筆資金并非來源保險(xiǎn)資金，而是自有資金或通過第三方籌措。在平安內(nèi)部，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營獨(dú)立于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營，可參與商業(yè)物業(yè)、土地一級開發(fā)。

　　據(jù)平安相關(guān)人士透露，此次平安所拿部分地塊為通過招拍掛獲得土地，因此該養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式也與一般保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只能出租不同，而是可租可售。其中，會員型養(yǎng)老公寓建筑面積30萬平方米，會員型產(chǎn)品由平安不動(dòng)產(chǎn)自持經(jīng)營，只租不售。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，從成本和盈利周期來看，出售這一部分相對比較好計(jì)算，可以與正常的商業(yè)地產(chǎn)利潤率相比照，但是出租這一部分則很難計(jì)算，由于房型、配套設(shè)施規(guī)劃都沒有完成，無法精確計(jì)算成本。

　　據(jù)了解，整個(gè)社區(qū)將配置親子型養(yǎng)老公寓、非護(hù)理型養(yǎng)老公寓、半護(hù)理型養(yǎng)老公寓。目前，項(xiàng)目已經(jīng)確定由瑞金醫(yī)院提供社區(qū)內(nèi)部全部醫(yī)療體系建設(shè)，一期養(yǎng)老公寓由韓國最大的人壽保險(xiǎn)公司三星生命進(jìn)行運(yùn)營管理。

　　除了長三角地區(qū)外，平安未來擬在環(huán)渤海、珠三角、西南部、海南島等5大戰(zhàn)略要地進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局。

　　據(jù)平安不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，以后不排除借助中國平安集團(tuán)綜合金融的優(yōu)勢，合作推出相關(guān)金融產(chǎn)品，平安壽險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)的客戶將享有優(yōu)先租賃購買權(quán)，也可能引入第三方資金參與開發(fā)。

　　30%利潤想象空間

　　除中國平安外，包括中國人壽、中國太保、中國太平、新華保險(xiǎn)、合眾人壽、泰康人壽在內(nèi)的保險(xiǎn)公司均在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　一位長期跟蹤調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)的大型保險(xiǎn)公司投資人士告訴記者，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽行業(yè)，前景巨大，且與保險(xiǎn)資金追求穩(wěn)定持續(xù)收益的負(fù)債特性匹配。

　　不過，對于投資養(yǎng)老社區(qū)如何達(dá)到盈虧平衡，業(yè)內(nèi)尚在摸索階段。

　　上述人士表示，養(yǎng)老社區(qū)投入周期長，平均利潤率不高，但仍至少有三大利潤點(diǎn)。“其一，國外的情況來看，不計(jì)算土地成本，如果管理得好，經(jīng)營利潤可以達(dá)到20%至30%。”他說。

　　其二，雖然保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)只能租不能售，但已有很多方法提高資金運(yùn)用效率。例如，某人壽保險(xiǎn)公司近期推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃” 與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元，參與計(jì)劃同時(shí)獲保證入住養(yǎng)老社區(qū)資格。

　　“目前壽險(xiǎn)資金成本約為4.5%，如果資金運(yùn)用效率能夠達(dá)到5%以上，就能覆蓋掉資金成本并有收益，此外每月還有三四千元的管理費(fèi)，可以支付日常運(yùn)轉(zhuǎn)。”上述人士分析。

　　此外，未來土地增值和社區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)值也將帶來利潤。在運(yùn)營數(shù)年之后，保險(xiǎn)公司可以將養(yǎng)老社區(qū)轉(zhuǎn)讓，獲得現(xiàn)金流。

　　不過，這都只是理論估算，養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展還需相關(guān)配套政策完善。例如，衡量一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)是否成功的重要指標(biāo)是入住率，但目前社保、醫(yī)保尚不能實(shí)現(xiàn)全國自由轉(zhuǎn)移，這將制約未來養(yǎng)老社區(qū)的入住率。