房企青睞新三板 打開分拆資產(chǎn)的新天地

本報記者 張曉玲

實習(xí)記者 鄭凱婷 廣州、深圳報道

與A股一樣，新三板市場近來也持續(xù)低迷。但這并未影響到自7月開始，新三板陸續(xù)迎來幾家強勢房企分拆業(yè)務(wù)在此掛牌。

短短兩個月內(nèi)，恒大地產(chǎn)便分拆了其旗下的足球、文化產(chǎn)業(yè)以及礦泉水三個業(yè)務(wù)板塊，并各自獨立掛牌在新三板。

無獨有偶，花樣年在8月23日晚也發(fā)布公告稱，公司建議旗下間接附屬公司美易家于新三板掛牌，具體時間點或在今年9月前后。

對于上市房企在分拆資產(chǎn)后，不再只盯A股和港股市場，而是將眼光投向新三板的行為，香港投資人士黃立沖直言，分拆的業(yè)務(wù)之所以會選擇在新三板掛牌，很大部分原因是為了讓母公司的市盈率能夠獲得重估并因此增值，其中噱頭的成分比較多。

也有樂觀者認為，新三板對掛牌企業(yè)主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營能力、治理架構(gòu)等方面的規(guī)定，是資本市場對企業(yè)的基本要求，可為未來轉(zhuǎn)板提供無縫對接。

A股外的“新天地”

美易家成立于2010年，是花樣年旗下從事商用物業(yè)管理、資產(chǎn)營運以及相關(guān)增值服務(wù)的平臺。

早在7月19日，花樣年董事局主席潘軍首次透露，美易家將仿效airbnb，搭建度假出租物業(yè)共享平臺，依托花樣年現(xiàn)有的業(yè)務(wù)和成本優(yōu)勢，實現(xiàn)從線下到線上的資源整合，通過市場化手段把大量沉淀的度假物業(yè)資產(chǎn)進行盤活，提升度假物業(yè)市場價值。

接近花樣年的人士稱，美易家本擬登陸港股或A股，但監(jiān)管部門認為它和彩生活可能存在同業(yè)競爭，因此轉(zhuǎn)而登陸新三板?；幽觐A(yù)測，其將會成為中國首家登陸新三板的度假物業(yè)運營企業(yè)。

在掛牌完成后，美易家的管理團隊將擁有30%的股權(quán)，其大股東花樣年也將間接擁有不少于55%的股權(quán)，而其余引入的外來投資者則擁有不多于15%股權(quán)。

潘軍向記者表示，掛牌新三板僅僅是美易家資本運營的開始，花樣年將通過資源整合加快美易家的市場布局，打造分享經(jīng)濟的美易家模式。

花樣年有關(guān)人士表示，美易家近幾年盈利能力一直穩(wěn)步上升，去年凈利潤超過3000萬元，在新三板公司中可圈可點。

值得注意的是，在分拆旗下資產(chǎn)并掛牌新三板的上市房企中，花樣年并不是唯一。

早在7月初，恒大地產(chǎn)便“剝離”了兩子——廣州恒大淘寶足球俱樂部、恒大文化產(chǎn)業(yè)集團，同時在新三板遞交了掛牌申請。

而距此僅不到20天，恒大長白山(18.49, 0.37, 2.04%)礦泉水股份有限公司的公開轉(zhuǎn)讓書也出現(xiàn)在了新三板。

除了花樣年、恒大這類住宅開發(fā)商外，五洲國際和華南城等商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)商，也都加入了“分拆資產(chǎn)+登陸新三板”的行列。

其中，五洲國際分拆了旗下的五洲匯，并已經(jīng)在新三板掛牌簽約。而華南城旗下的深圳市好百年家居的分拆掛牌新三板還在進行中。

從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來看，房地產(chǎn)代理中介和咨詢公司也紛紛盯上了新三板。商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德已正式啟動新三板掛牌；定位“做中國一流的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商”的嘉業(yè)地產(chǎn)，也擬登陸新三板，目前正在前期輔導(dǎo)之中。

除此之外，新三板還有幾家獨立物業(yè)管理公司(擬)掛牌，如浙江開元物業(yè)、珠海星城物業(yè)、華仁物業(yè)等。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，有不少房企打算分拆旗下的資產(chǎn)如物業(yè)管理平臺、文化產(chǎn)業(yè)平臺，拿到新三板掛牌。

新三板能帶來什么？

由于市場信息披露速度滯后、對股東人數(shù)和投資金額“卡死板”的限制，以及轉(zhuǎn)板時面臨著較大不確定性等缺陷，流動性稀缺是新三板被詬病最多的問題。那么，房企和物業(yè)公司為何扎堆新三板？

首先是融資。對于美易家此次登陸新三板，花樣年方面表示，這有助于為美易家提供獨立融資平臺，完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、降低經(jīng)營風(fēng)險、提高企業(yè)管理水平和知名度。

由于新三板的定增沒有鎖定期，定增的人數(shù)限定為35人以下，高于A股的10人，還可一次獲批，多次發(fā)行(儲架式發(fā)行)。因此，分拆資產(chǎn)登陸新三板可大幅降低上市公司融資時間和成本。

從過往來看，新三板為掛牌企業(yè)提供了有效的融資平臺，有利于提高股份的流動性，提高企業(yè)融資能力和自身抗風(fēng)險能力，增強企業(yè)發(fā)展后勁。數(shù)據(jù)顯示，2014年新三板融資規(guī)模大幅增加，共有289家掛牌公司完成股票發(fā)行329次，融資132.09億元，同比分別增長448.33%、1218.26%。

其次是估值提升。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，分拆資產(chǎn)上市意味著房企正在轉(zhuǎn)型，不再像過去那樣簡單拿地、開發(fā)，而是在存量業(yè)務(wù)中尋找盈利增長點。分拆后，有利于母公司提升估值。

黃立沖也認為，新三板對于投資機構(gòu)和房企的實際意義是做估值和做賬面利潤。

由于這些被母公司分拆的業(yè)務(wù)，大多是現(xiàn)階段比較“燒錢”的業(yè)務(wù)。如果能通過掛牌新三板，引入其他股東，從而共擔(dān)成本，這無論是對母公司，還是子公司而言，都會提高估值；此外，新三板中的股票沒有真正被發(fā)行，股價易被操控，所以企業(yè)只需把股價維持在高位，就可以使非主營業(yè)務(wù)的投資，有非常高的賬面回報，從而獲得PE價值的重估，進而增值。

從操作角度而言，新三板對于企業(yè)的盈利不做要求，審批時間也比較短，掛牌程序簡單，有的甚至可以免審批，進入股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌流通一般只需要6個月左右。

接近恒大的人士也表示，新三板沒有特別的盈利要求，對未來具有發(fā)展?jié)摿透咚俪砷L空間的公司來說，是一個很好的資本運作平臺。

關(guān)于美易家的分拆上市，光彩資本投資總經(jīng)理葉亮表示看好。其本質(zhì)是花樣年對旗下業(yè)務(wù)的二度分拆，在此之后，花樣年的多資本平臺運營體系會更加清晰地浮出水面；同時，也給花樣年自身的發(fā)展提供了更多想象空間。

葉亮還表示，花樣年分拆資產(chǎn)上市的模式，在未來有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)資本運作的樣板。