當(dāng)住宅市場(chǎng)天花板已現(xiàn)之時(shí),物業(yè)管理成為風(fēng)口上的“豬”。
12月29日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱,旗下間接全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家物業(yè)已向全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)(新三板)遞交掛牌申請(qǐng)。據(jù)了解,如申請(qǐng)進(jìn)展順利,預(yù)計(jì)將在2016年第一季度完成正式掛牌。這將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下專項(xiàng)業(yè)務(wù)單元首次獨(dú)立拆分掛牌。
多途徑擴(kuò)張規(guī)模
理想很豐滿,現(xiàn)實(shí)很骨感。長(zhǎng)期以來,傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)并不被開發(fā)企業(yè)看好。
開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并登陸資本市場(chǎng),如何才能得到市場(chǎng)的青睞?易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理上市,首先要過四關(guān):第一關(guān)是規(guī)模。物業(yè)管理的核心價(jià)值,看好的是業(yè)主未來各種需求的價(jià)值。從這個(gè)角度來看,業(yè)主數(shù)量不達(dá)到一定規(guī)模,價(jià)值也會(huì)被忽略不計(jì),上千萬平方米也是不夠的;第二關(guān)是特色。如果分拆的物業(yè)管理公司找不到自身的優(yōu)勢(shì)定位,沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力,那不分拆也罷;第三關(guān)是行業(yè)影響力;第四關(guān)是盈利。最難過的還是盈利關(guān)。
規(guī)模和價(jià)值成正比,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了登陸港交所和掛牌新三板的部分物業(yè)公司規(guī)模。
截至2015年12月31日,彩生活在全國(guó)拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)超過3.2億平方米。截至2015年5月31日,中海物業(yè)管理的業(yè)務(wù)覆蓋50個(gè)城市,合計(jì)管理建筑面積約6760萬平方米。截至2014年末,中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬平方米。
聚焦新三板,1月20日,藍(lán)光發(fā)展旗下四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有限公司舉行新三板掛牌儀式。截至12月31日,嘉寶股份簽署的“生活家企業(yè)聯(lián)盟”已簽約17家,簽約規(guī)模達(dá)到9400萬平方米。
據(jù)了解,截至公開轉(zhuǎn)讓說明書出具之日,遠(yuǎn)洋億家物業(yè)在管理和服務(wù)的項(xiàng)目合計(jì)88個(gè),管理面積達(dá)2555.48萬平方米。
對(duì)于下一步如何擴(kuò)展規(guī)模,遠(yuǎn)洋方面表示,未來遠(yuǎn)洋億家將以開放的態(tài)度,多途徑持續(xù)擴(kuò)展物業(yè)規(guī)模:一方面借助資本市場(chǎng),以收購(gòu)與并購(gòu)為主要手段,以物業(yè)項(xiàng)目委托管理為紐帶,積極獲取市場(chǎng)資源;另一方面遠(yuǎn)洋億家憑借母公司——遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新增項(xiàng)目,擁有大量的社區(qū)資源。通過以上兩種模式,遠(yuǎn)洋億家物業(yè)管理規(guī)模的年度復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將達(dá)到20%~30%。
對(duì)遠(yuǎn)洋億家來說,公司規(guī)模的擴(kuò)張計(jì)劃,實(shí)現(xiàn)難度并不小。目前,物業(yè)管理的兩大龍頭企業(yè)——萬科和綠城,都在招兵買馬,外拓新的管理小區(qū),以擴(kuò)張市場(chǎng)占有率。第一家上市的彩生活則在不斷收購(gòu)新的公司。
隨著彩生活上市帶來的高估值,各家品牌房企都傾向做大自己的物業(yè)管理公司,為將來這些公司的拆分上市做好儲(chǔ)備。
在這一背景下,行業(yè)內(nèi)品牌知名度、口碑相對(duì)遜色的遠(yuǎn)洋億家,要迅速擴(kuò)張自己的市場(chǎng)規(guī)模,談何容易?
運(yùn)營(yíng)特色不鮮明
即便是登陸資本市場(chǎng),如果物業(yè)服務(wù)陷入同質(zhì)化,其競(jìng)爭(zhēng)力就不大,所以各物業(yè)公司也爭(zhēng)相推出特色服務(wù)。
嘉寶股份的核心商業(yè)模式是堅(jiān)守物業(yè)服務(wù)本質(zhì),通過“新技術(shù)、新方法”改造升級(jí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),同時(shí)打造包括“物業(yè)服務(wù)O2O平臺(tái)”、“社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺(tái)”和“生活家數(shù)據(jù)云”三位一體的“生活家服務(wù)體系”。中奧到家的經(jīng)營(yíng)模式中,有一項(xiàng)特色服務(wù)——管家服務(wù)。從2007年起,中奧向特選物業(yè)提供管家服務(wù),截至2014年底,該公司有731名管家。
對(duì)于遠(yuǎn)洋億家的特色,遠(yuǎn)洋方面認(rèn)為,遠(yuǎn)洋億家正在逐步從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?、綜合性的服務(wù)平臺(tái)。一是借助互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)理念,遠(yuǎn)洋億家的物業(yè)服務(wù)與O2O社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)、健康醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等充分聯(lián)動(dòng),為業(yè)主提供多位一體的社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈。二是借助億管家物業(yè)管理系統(tǒng),記錄物業(yè)體系中的設(shè)備信息和業(yè)主訴求,并根據(jù)這些信息做出針對(duì)性的響應(yīng)。三是通過EBA設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng),對(duì)小區(qū)的各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房?jī)?nèi)的各個(gè)設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程遙測(cè),從而實(shí)現(xiàn)減少運(yùn)行人員或無人值守,提高小區(qū)設(shè)備運(yùn)行的可靠性及安全性。
遠(yuǎn)洋億家的服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓、別墅、總部基地、產(chǎn)業(yè)園等,可以根據(jù)客戶不同需求提供個(gè)性化、多樣化的服務(wù)品類。
不過,上述物業(yè)O2O社區(qū)平臺(tái)、健康醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等,目前各地的物業(yè)管理公司都有涉及,遠(yuǎn)洋億家的特色并不鮮明。
增值服務(wù)很重要
從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講,單純依靠物業(yè)管理很難實(shí)現(xiàn)盈利,如何做好增值服務(wù)變得尤為重要。
以中奧到家為例,其收入來源中,物業(yè)管理服務(wù)類占比81.1%,協(xié)銷業(yè)務(wù)線占比18.9%。協(xié)銷是指,中奧到家派遣駐場(chǎng)員工到開發(fā)商的銷售中心,提供協(xié)助銷售的服務(wù)。過去3年,中奧到家分別為82、80和85個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目提供了此項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)線的毛利率分別為16%、22.6%和30.7%,協(xié)銷線的毛利率高達(dá)33%、46.6%和45%。
遠(yuǎn)洋億家的盈利模式如何?遠(yuǎn)洋方面的回復(fù)稱,遠(yuǎn)洋億家所管理的物業(yè)中,中高端項(xiàng)目的比例超過50%,集中在一二線城市,公司收入及利潤(rùn)逐年增加。遠(yuǎn)洋億家擁有三十多項(xiàng)增值服務(wù),其收入比重保持較快增長(zhǎng)。遠(yuǎn)洋億家持續(xù)探索新的盈利模式。例如遠(yuǎn)洋億家已經(jīng)投資設(shè)立的億洋樓宇工程公司,提供設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)、設(shè)備安裝、樓宇智能化、園林養(yǎng)護(hù)等服務(wù),該項(xiàng)業(yè)務(wù)不僅能降低物業(yè)管理的成本,同時(shí)工程公司也積極拓展市場(chǎng)資源,開展商業(yè)合作,這將為遠(yuǎn)洋億家創(chuàng)造巨大利潤(rùn)空間。
遠(yuǎn)洋方面認(rèn)為,遠(yuǎn)洋億家已實(shí)現(xiàn)職能平臺(tái)和業(yè)務(wù)平臺(tái)的分離,最大程度降低了人力成本,這就意味著占據(jù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本最大份額的人力成本將大幅降低,為公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造可觀的盈利空間。通過億管家和EBA等智能化系統(tǒng),縮短了服務(wù)周期和半徑,也能夠降低物業(yè)管理的投入和成本,提升盈利能力。
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