如何判斷一個公司是否具備投資價值?世界頂級價值投資大師,巴菲特同門師兄沃爾特·施洛斯給出的答案是:看價格。
在45年的投資生涯中,施洛斯創(chuàng)造了15.3%的年均復(fù)合收益率,而同期標(biāo)準(zhǔn)普爾的年均復(fù)合收益率為11.5%。和巴菲特一樣,他的投資策略用一句話來形容就是:只買被低估的股票。
一如港股市場中內(nèi)房股這一輪的暴漲邏輯。
早在今年5月份,摩根大通發(fā)布研報稱,因地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式正確,維持對內(nèi)房股長線正面的看法。于是,我們看到了港股市場殘暴的一面:恒大暴漲4倍,碧桂園暴漲2倍。
事后,人們給出了很多看漲的理由,比如大行看好、業(yè)績高增長、南下資金爆炒等等。
其實,與所有事后的唧唧歪歪相比,恒大、碧桂園暴漲的理由只有一個:被低估。
實際上在港股地產(chǎn)股中,被低估的不止恒大、碧桂園。
9月4日,港股通將迎來一輪新的調(diào)整。
雖然經(jīng)過一輪估值修正,內(nèi)房股可供選擇的標(biāo)的已然不多,但在港股通的新晉名單中還是有這么一家房企值得深入研究,那就是佳兆業(yè)(代碼:1638.hk)。
走出低谷陰影,再見了虧損
8月29日,佳兆業(yè)公布其截至2017年6月30日止的半年業(yè)績報告。作為復(fù)牌后的第一份正式業(yè)績報告,市場各方都在關(guān)注佳兆業(yè)到底能給出怎樣的成績單。
先來看幾個核心指標(biāo):
1.合約銷售額224.6億元人民幣,同比增長約62.6%;
2.已售總建筑面積為138.9萬平方米,同比增長約20.3%;
3.營業(yè)額同比上升71.8%,達(dá)到85.9億元;
4.毛利28.6億元,較2016年同期大幅增長224.5%;
5.深圳、上海及廣州在內(nèi)的一線城市銷售貢獻(xiàn)占合約銷售近六成;
6.現(xiàn)金從去年166億增加至248億,同比增長近50%。
而在這其中,最重要的數(shù)據(jù)是,佳兆業(yè)核心凈利達(dá)人民幣11.4億元,扭虧為盈了!這一點,對于佳兆業(yè)這家死而后生的房企來說尤為重要。
因為這是一個極具標(biāo)志性意義的數(shù)字,它背后傳遞出的信息是,從這一刻起,佳兆業(yè)已經(jīng)走出了低谷。而往后,你可能再也看不到一個虧損的佳兆業(yè)了。
當(dāng)然了,你可能會說,就上述幾組數(shù)據(jù)而言,雖然佳兆業(yè)的增速要優(yōu)于一線巨頭在內(nèi)的多數(shù)房企,確實非常不錯,但佳兆業(yè)的規(guī)模卻不咋的。
但你要知道,佳兆業(yè)2016年全年其銷售金額為298億元。與一線巨頭相比,規(guī)模確實很小,但基數(shù)并不低。
與業(yè)績大增相伴隨的是,佳兆業(yè)回暖的股價。
3月27日,停牌2年的佳兆業(yè)復(fù)牌,復(fù)牌首日大漲近6成報收2.43港元。
而在中期業(yè)績發(fā)布翌日,即8月30日,佳兆業(yè)報收3.36港元,漲7.35%,市值為182.18億港元。
截至9月4日收盤,佳兆業(yè)報收4.12港元,最新總市值已突破220億港元大關(guān)。
之所以說,佳兆業(yè)的股價只是回暖,是基于兩個因素:
1、佳兆業(yè)股價漲幅仍舊落后于同期港股地產(chǎn)股;
2、當(dāng)前的股價與市值仍舊沒有體現(xiàn)出佳兆業(yè)的真實價值,仍被大幅低估。
對于第一點,可以參考港股中恒大、碧桂園的走勢,在今年上半年,這兩家巨頭已走出讓人驚嘆的連翻數(shù)倍走勢。
而對于佳兆業(yè)而言,盡管復(fù)牌至今,股價已大漲近一倍,但這個只是對佳兆業(yè)復(fù)活的確認(rèn),并沒有體現(xiàn)出對佳兆業(yè)整體價值的重估。
對于第二點,可以參考國際投行花旗的研究報告。
早在今年5月份,花旗恢復(fù)佳兆業(yè)的“買入”評級。花旗稱,據(jù)保守估計,佳兆業(yè)于2017年的每股資產(chǎn)凈值達(dá)7.25港元,認(rèn)為其“價值深藏”。
換擋增速,填平估值
從花旗的報告來看,佳兆業(yè)顯然是被市場低估的一只股票。那么問題來了,市場為什么會低估佳兆業(yè)?
綜合多數(shù)的觀點來看,佳兆業(yè)有兩個關(guān)鍵點被低估:
1.佳兆業(yè)本身的能力被低估;
2.土地儲備價值被低估。
那么我們就按照這兩個維度來對佳兆業(yè)進(jìn)行分析。
1、規(guī)模千億,關(guān)鍵是換擋增速
隨著中國房企半年報的披露,行業(yè)新的競爭格局已大致定型:一線門檻3000億,千億成為分水嶺。換句話說,在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場,房企要想獲得進(jìn)場門票,千億規(guī)模是一個基本的保障。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,房企執(zhí)著于擴大銷售規(guī)模的主要原因,是房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài),這是最后一波提高規(guī)模的時間窗口。
雖然從半年銷售規(guī)模來看,佳兆業(yè)離一線房企還存在不小差距,但對幾個核心指標(biāo)進(jìn)行分析之后我們可以發(fā)現(xiàn),無論是歷史業(yè)績,還是當(dāng)下的實際表現(xiàn),佳兆業(yè)都具備重回一線房企的實力。
這里,最重要的一點是:
佳兆業(yè)的“千億目標(biāo)”并不是從0到1的艱難跨越,而是處于從1到100的釋放增長。理由如下:
1、三年前,佳兆業(yè)的規(guī)模已然不小,已是一家準(zhǔn)一線房企;
2013年3月29日,由國務(wù)院發(fā)展研究企業(yè)研究所、房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)百強榜中,佳兆業(yè)位列17,而彼時融創(chuàng)中國位列14,身位差距并不懸殊。
2、已完成在一二線城市的布局;
據(jù)2017年半年報數(shù)據(jù),佳兆業(yè)上半年近90%的合約銷售來自一二線城市,近60%的確認(rèn)銷售來自粵港澳大灣區(qū)。此外,佳兆業(yè)已經(jīng)形成了遍布五大地區(qū)33個城市112個項目的業(yè)務(wù)版圖,具備千億銷售的運營規(guī)模。
3、土地儲備的規(guī)模與質(zhì)量,已達(dá)到一線巨頭的水準(zhǔn);
截至2017年6月31日,佳兆業(yè)土地儲備近2200萬平方米,近80%的土地儲備位于重點城市。其中,粵港澳大灣區(qū)的土儲占55%。
4、核心管理團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力強悍,經(jīng)歷了三年的困難時期依舊保持完整。
因此,對于佳兆業(yè)而言,最重要的換擋加速,而不是重新出發(fā)。而一旦佳兆業(yè)把檔位和速度調(diào)整到合適的區(qū)間,其增速將十分可怕。
站在當(dāng)下的時點看,佳兆業(yè)的在建工程量和可售貨量均不足,也與已有的資源儲備和當(dāng)下的市場需求不匹配。
一個不算十分恰當(dāng)?shù)謽O具借鑒意義的例子是最近兩年崛起的碧桂園和恒大。
在此前幾年,碧桂園、恒大等都是以追隨者的面目示人,累積勢能。
但自2013年首次進(jìn)入千億俱樂部以來,碧桂園便以驚人的速度增長,2016年以增速120%金額3088億元順利進(jìn)入行業(yè)前三甲。而2017年上半年,碧桂園銷售金額就高達(dá)2889.1億,同比增長131%,規(guī)模和增速均打破歷史紀(jì)錄,登上行業(yè)“一哥”寶座。
盡管萬科依然厲害,但碧桂園已進(jìn)入了較為舒服的節(jié)奏,其爆發(fā)力甚為恐怖。
對于當(dāng)下的佳兆業(yè)而言,增長不是問題,問題是得把檔位和速度調(diào)整到舒適的空間,但這的確需要時間。
2、3000億優(yōu)質(zhì)土儲
對于房企的評價標(biāo)準(zhǔn),市場一般是這樣兩個維度:一是“規(guī)模”;二是“土儲”。前者是房企的“肌肉”,后者才是房企的“價值”。有一種觀點認(rèn)為,房企的規(guī)模之爭背后實際是土地儲備的戰(zhàn)爭。
強調(diào)一下,佳兆業(yè)的這些土地儲備3年前已拿下,成本相對低廉。
近兩年來,一線城市及二線重點城市由于需求旺、去化快、房價高企,成為各大全國開發(fā)商重點布局的區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示,2016年前50強企業(yè)來自一、二線城市的銷售額占比達(dá)83.9%,已經(jīng)連續(xù)兩年超八成,重點城市已經(jīng)成為各大房企的必爭之地。
自2015年中期開始,房地產(chǎn)行業(yè)迎來又一個歷史性的爆發(fā)節(jié)點,而這造成的結(jié)果便是重點城市的土地價格和房價節(jié)節(jié)攀升,房企的拿地成本日漸高昂。
在一二線城市土地成本水漲船高的當(dāng)下,佳兆業(yè)的土地儲備大多來自于2015年以前,購地成本相對低廉,成本優(yōu)勢也愈加明顯。
從房企土地儲備的競爭來看,佳兆業(yè)具備兩個核心優(yōu)勢:
1、區(qū)位優(yōu)勢。
截止今年上半年,佳兆業(yè)的土地儲備達(dá)約2160萬平方米,粵港澳大灣區(qū)的土地儲備近1200萬平方米,占整體土地儲備的一半以上(55%),以貨值計算逾人民幣2000億元。
此外,報告期內(nèi)佳兆業(yè)以總代價約人民幣55.3億元收購建筑面積約191萬平方米。新增土地全部位于一線及重點二線城市,其中約80%位于珠三角,包括廣州、佛山、惠州及珠海。
而最新的成績單則表明,包括深圳、上海及廣州在內(nèi)的一線城市銷售貢獻(xiàn)占合約銷售近六成。
2.舊改項目價值潛力巨大
而實際上,佳兆業(yè)的核心王牌還在于其手里還有近1450萬平方米的舊改項目。其中,深圳項目占比達(dá)59%,廣州占比達(dá)39%,其余項目位于上海及珠海等地。
截止目前,佳兆業(yè)改造并竣工的舊改項目建筑面積達(dá)173萬平方米,在建的舊改項目建筑面積約有340萬平方米。
可以看到的,大量優(yōu)質(zhì)低成本的土地儲備很大程度上已經(jīng)是佳兆業(yè)在未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中實現(xiàn)彎道超車的重要籌碼。
綜上所述,復(fù)牌之后佳兆業(yè)交出的這份成績單給了市場不少信心,也證明了其未來發(fā)展的潛力。
但值得注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場,房企紛紛開啟轉(zhuǎn)型之路,競爭日益白熱化。從佳兆業(yè)轉(zhuǎn)型的方向來看,其搭建橫跨近20個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的多元化業(yè)務(wù)布局在一定程度上也為房企的轉(zhuǎn)型提供了新的樣本。
在未來的3-5年內(nèi),佳兆業(yè)一方面需加緊調(diào)試速度追趕千億目標(biāo),同時還得兼顧轉(zhuǎn)型嘗試。雖然在轉(zhuǎn)型方面佳兆業(yè)具備更多的想象力,但產(chǎn)業(yè)范圍涉及太廣考驗的不僅是企業(yè)的操盤能力,對公司駕馭各個不同產(chǎn)業(yè)的能力有著極高的要求。
就目前來看,佳兆業(yè)未來能走出一條怎樣的轉(zhuǎn)型之路,還存在較多的變數(shù)。
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