上海的房?jī)r(jià)上漲還是下跌?雖然市場(chǎng)上堅(jiān)持上海房?jī)r(jià)必漲和房?jī)r(jià)見頂回落這兩種說法都有,誰也說服不了誰。竹外桃花三兩枝,春江水暖鴨先知,有一家上海的公司實(shí)實(shí)在在的開始賣房了。
上海的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲還是開始下跌?這個(gè)問題肯定是各抒己見,眾說紛紜,但大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。不過有一家新三板掛牌企業(yè)不這樣認(rèn)為,因?yàn)樽罱@家公司開始賣房了。
2017年10月28日上海南方模式生物科技股份有限公司(證券簡(jiǎn)稱:模式生物,證券代碼:839728.OC)一則出售房產(chǎn)的公告尤為引人矚目。該公告稱,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略,為補(bǔ)充公司流動(dòng)資金,防范房產(chǎn)價(jià)格下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn),公司擬出售位于上海市浦東新區(qū)益豐路55弄69號(hào)301室、302室、401室和402室的房產(chǎn),四套房產(chǎn)的面積共計(jì)309.92平方米,出售總價(jià)為1460萬元。
上海的公司開始賣房了。
單價(jià)不足5萬,模式生物是否賤賣房產(chǎn)?
近310平方米的房產(chǎn)賣了1460萬元,初步計(jì)算這些房產(chǎn)的單價(jià)是4.71萬/平方米。單價(jià)不足5萬,公司是賤賣房產(chǎn)嗎?
先看地段,模式生物這次甩賣的房產(chǎn)地段在浦東新區(qū)益豐路55弄,地圖顯示該位置屬于浦東張江板塊:
從地圖上看,益豐路55弄所在區(qū)域是春港麗園,這一樓盤在中環(huán)路邊上,北邊是廣蘭路地鐵站,往西經(jīng)過的地鐵站有金科路和張江高科,春港麗園南邊與正在修建的地鐵13號(hào)線三期世博大道—張江路段遙相輝映,往東方向則與唐鎮(zhèn)相鄰,可以說模式生物的這些房產(chǎn)在浦東新區(qū)屬于非常優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。
再看該地區(qū)的房?jī)r(jià),筆者在鏈家網(wǎng)上查找了益豐路附近的在售房源,目前該地區(qū)在售的房源有31套,均是二手房,而且清一色的都是春港麗園這邊的房子。春港麗園的房子房齡普遍較早,早一點(diǎn)的是1994年建的,近一點(diǎn)的是2003年建的,房齡短的也有14年了。鏈家網(wǎng)顯示,這邊的房?jī)r(jià)單價(jià)在4.47萬元-5.85萬元之間,均價(jià)5.05萬元。模式生物的房產(chǎn)出售均價(jià)為4.71萬元,這個(gè)價(jià)格要高于春港麗園的最低售價(jià),但與5.05萬元的均價(jià)相比,還是便宜了6.73%。這樣看來模式生物的房產(chǎn)并沒有低價(jià)甩賣。
有人會(huì)問,雖然模式生物這四套房產(chǎn)賣了1400多萬,但公司的房產(chǎn)成本是多少呢?模式生物的公開轉(zhuǎn)讓說明書對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)披露,截至2016年3月31日公司房屋建筑物賬面凈值16.23萬元,這些房屋建筑物就是位于益豐路55弄的那四套房產(chǎn)。2016年年報(bào)顯示公司2016年期末固定資產(chǎn)余額474.43萬元,其中房屋建筑物期末余額14.33萬元。14萬多元的房產(chǎn)賣了1460萬元,增值100多倍,顯然模式生物在房子上大賺了一筆。
賣房換錢,這家公司并非缺錢
前文所述,模式生物并沒有以白菜價(jià)的價(jià)格甩賣了四套房產(chǎn),相反4.71萬元的售價(jià)不僅不算太低,由于其房產(chǎn)2016年期末余額僅有十多萬,公司在賣房上賺了上百倍。但公告也說了,賣房的錢將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金,模式生物真的沒錢了,撐不住了嗎?
模式生物的主營(yíng)業(yè)務(wù)是基因修飾模式生物的研發(fā)、生產(chǎn)和技術(shù),公司生產(chǎn)的基因修飾模式生物及提供的相關(guān)技術(shù)服務(wù)主要用于生命科學(xué)基因功能研究和藥物研發(fā)等。作為一家高新技術(shù)企業(yè),公司2016年11月18日在新三板掛牌,目前是基礎(chǔ)層中一家采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式的企業(yè)。
蘇州滬云(833464.OC)等這些從事新藥研究和開發(fā)的企業(yè)由于受新藥研發(fā)周期長(zhǎng)等因素影響,目前在研新藥還沒有批量投放市場(chǎng),公司2015年以來沒有任何營(yíng)業(yè)收入,也談不上盈利,但這不妨礙資本對(duì)其的熱捧。截至2017年11月,蘇州滬云已經(jīng)實(shí)施了5次定增,募集資金達(dá)到了5843.26萬元。有了資本的熱捧,蘇州滬云不擔(dān)心沒有錢花。相比而言模式生物的財(cái)務(wù)狀況比蘇州滬云好太多了。2015年至2017年上半年,模式生物營(yíng)業(yè)收入分別為4540.32萬元、6051.70萬元和3958.91萬元,分別同比增長(zhǎng)38.85%、33.29%和76.36%;公司也連年盈利,期間凈利潤(rùn)分別為1059.88萬元、1462.27萬元和1056.92萬元,分別同比增長(zhǎng)11.26%、37.97%和116.87%?,F(xiàn)金流狀況來看,2014年至2017年上半年模式生物的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為2042.62萬元、2583.34萬元和-343.09萬元,這期間賬面上的貨幣資金分別為8220.44萬元、7156.50萬元和4661.81萬元,公司的現(xiàn)金流是非常充沛的。
以此來看,將賣房的錢用于補(bǔ)充流動(dòng)資金,對(duì)現(xiàn)金流充沛的模式生物而言也算是錦上添花而已,背后真正的原因,就像公司在公告中說的那樣,是為了防范房產(chǎn)價(jià)格下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn),賣房是公司應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的舉措而已。
“竹外桃花三兩枝,春江水暖鴨先知”。或許身處大上海的模式生物,提前感覺到了什么。
個(gè)別企業(yè)年末賣房或是為扭轉(zhuǎn)虧損局面
模式生物自身不差錢,賣幾套房產(chǎn)也算是給自己的業(yè)績(jī)錦上添花。但是還有一些掛牌企業(yè)年末賣房,或許是為了扭轉(zhuǎn)虧損的局面。
2017年12月11日廣東華電建設(shè)股份有限公司(證券簡(jiǎn)稱:華電建設(shè),證券代碼:839449.OC)發(fā)布了一則出售房產(chǎn)的公告,稱公司將位于廣東省佛山市南海區(qū)桂城街道夏南路61號(hào)創(chuàng)業(yè)時(shí)代文化創(chuàng)意園3號(hào)樓717室、718室、719室三套房產(chǎn),分別以196.91萬元、188.70萬元和187.57萬元,出售給張杰和蘇濤這兩個(gè)與公司、公司控股股東和實(shí)際控制人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人,三套房累計(jì)售價(jià)達(dá)到573.18萬元。
2017年中報(bào)顯示,華電建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入699.03萬元,同比增長(zhǎng)148.71%,但凈利潤(rùn)虧損122.02萬元,同比減少548.87%。2016年年報(bào)顯示,公司期末固定資產(chǎn)余額577.53萬元,其中房屋建筑物期末余額425.39萬元。如果公司將這三套房賣了,公司在房產(chǎn)上可賺147.79萬元,不考慮其他因素,公司2017年靠賣房產(chǎn)扭虧為盈還是有希望的。
A股上市公司有靠賣房保殼的需求,個(gè)別公司年末突擊賣房也往往成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),相比而言新三板掛牌企業(yè)對(duì)保殼的需求就小了很多。不完全統(tǒng)計(jì)2017年只有模式生物、華電建設(shè)、億邦制藥(833437.OC)、海德爾(832220.OC)等4家企業(yè)發(fā)布過出售房產(chǎn)的公告,但模式生物和億邦制藥不差錢。華電建設(shè)2016年上半年和2017年上半年都是虧損,但公司2014年至2016年連續(xù)三年盈利,說明公司既有扭虧為盈的門道,也同時(shí)說明公司還沒有淪落到賣房保殼的地步。比較特殊的是海德爾,這家公司2016年凈利潤(rùn)虧損1292.18萬元,2017年上半年凈利潤(rùn)虧損811.98萬元,2017年4月公司補(bǔ)發(fā)的子公司賣房事情又發(fā)生在2016年11月,去年的事情對(duì)今年沒影響,更何況公司2015年凈利潤(rùn)6765.36萬元,還沒有達(dá)到因連續(xù)多年虧損被ST的地步,也是保殼無慮。
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