摘牌新三板 物業(yè)公司蜂擁港股

8月上旬，旭輝控股（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）旗下物業(yè)公司——永升生活服務集團有限公司（以下簡稱“永升生活”）在香港聯(lián)交所遞交了上市招股書，在此之前，這家公司在新三板掛牌不足一年，2018年3月選擇終止新三板掛牌。

永升生活控股股東為旭輝控制人林中、林峰及林偉三兄弟。旭輝集團總裁林峰對經(jīng)濟觀察報表示，永升生活之所以選擇從新三板摘牌，就是為了赴港上市，自今年年初開始籌劃，預計永升生活在今年年底或明年年初能實現(xiàn)獨立上市。

借助互聯(lián)網(wǎng)東風，國內(nèi)的物業(yè)公司自2015年以來迎來了一波資本風口，紛紛掛牌新三板或者赴港上市，其中由于審核時間短、無盈利指標要求、資產(chǎn)要求低等特點，門檻最低的新三板是物業(yè)公司最為集中的資本平臺。據(jù)經(jīng)濟觀察報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有63家物業(yè)公司掛牌新三板，8家登陸港股，只有1家在A股上市。

但是，對于諸多物業(yè)公司來說，新三板僅僅是其進一步資本動作的跳板，不少物業(yè)公司都在新三板掛牌一段時間后選擇摘牌。在永升生活之前，已有遠洋億家、新大正物業(yè)、恒昌物業(yè)、銀城物業(yè)、美易家、天驕股份、嘉寶股份等諸多物業(yè)公司宣布在新三板摘牌，而大多數(shù)摘牌的企業(yè)均有下一步的資本安排。

港股，已經(jīng)成了物業(yè)公司競相追逐的資本平臺。今年以來，赴港上市的物業(yè)公司估值屢創(chuàng)新高，已上市的物業(yè)公司市盈率也在走高，物業(yè)公司整體市盈率表現(xiàn)跑贏港股主板。第一物業(yè)（北京）股份有限公司（以下簡稱“第一物業(yè)”）總經(jīng)理劉培慶對經(jīng)濟觀察報表示，目前香港確實是物業(yè)公司最為青睞的上市平臺。

香港股票分析師協(xié)會副主席潘鐵珊認為，新三板的活躍度太低，對物業(yè)公司來說基本不具備融資功能，而在市場較為震蕩的大環(huán)境下，受到調(diào)控政策影響相對較小、盈利穩(wěn)定且業(yè)績增長較快的物業(yè)公司抗跌性更強，受到香港中長期基金的青睞，“越來越多的物業(yè)公司去香港上市會是一個趨勢。”

　摘牌新三板

相對于已經(jīng)上市的物業(yè)公司來說，永升生活的規(guī)模并不大。招股書顯示，截至2018年3月31日，永升生活擁有合約建筑面積約3770萬平方米。

但在新三板平臺，永升生活能擠進物業(yè)公司規(guī)模前十。新三板在線研究院2017年的統(tǒng)計顯示，按照營收計算，規(guī)模排名靠前的新三板掛牌物業(yè)公司分別是保利物業(yè)、遠洋億家、嘉寶股份、一卡通、天驕股份、第一物業(yè)、永升物業(yè)、世聯(lián)君匯、開元物業(yè)等，新三板在線研究院還將這9家列為具備沖刺IPO潛力的新三板物業(yè)公司。

而半年時間過去，上述9家公司中，目前已經(jīng)有4家選擇從新三板摘牌。

目前在新三板掛牌的物業(yè)公司規(guī)模參差不齊，但往往中大型規(guī)模的物業(yè)公司掛牌的原因是把新三板作為階段性目標，后續(xù)將登陸主板或者IPO。“很多物業(yè)公司在新三板掛牌往往不是為了融資，因為新三板流動性較差，只是當作一個跳板。中大型規(guī)模的企業(yè)里，我預計有80%的企業(yè)都是這樣打算的。如果沒有持續(xù)的紅利，比如流動性充裕起來，融資功能加大，或者政策上的傾斜，一般都會選擇摘牌。”劉培慶說。據(jù)他了解，目前仍有一些新三板物業(yè)公司考慮摘牌，轉(zhuǎn)投其它資本渠道。

由于融資功能有限，在新三板掛牌的物業(yè)公司融資動作較少，或融資規(guī)模較小。例如，永升物業(yè)在掛牌期間僅進行了一次融資，募集1.04億元資金用于公司信息化建設；今年3月份終止掛牌的遠洋億家，在掛牌期間對外展開了7次收購以擴大規(guī)模，但也僅募資一次，其曾于2017年4月宣布以每股3元的價格發(fā)行400萬股，共募集資金1200萬元，全部被遠坤房地產(chǎn)認購。

對于從新三板退市一事，遠洋地產(chǎn)主席李明曾對外表示，并無特別原因，不過他也表示新三板市場不活躍，遠洋億家在新三板“顯得個頭大”，至于會不會選擇在其他市場尋求上市，遠洋并不迫切，目前關(guān)鍵還是發(fā)展主營業(yè)務。

藍光發(fā)展（600466.SH）旗下的物業(yè)平臺嘉寶股份于2016年1月在新三板掛牌，今年6月對外宣布終止掛牌。外界均猜測嘉寶股份后續(xù)擬在香港上市，東吳證券8月份的研報也提到，嘉寶股份擬發(fā)行境外上市外資股（H股）股票并申請在香港聯(lián)交所主板上市交易。嘉寶股份方面則對經(jīng)濟觀察報表示，從新三板退下后的其他資本打算，目前還沒有確定的方案，不便對外公布。

協(xié)信旗下的物管平臺天驕股份，今年2月終止在新三板掛牌，這家公司曾經(jīng)的計劃是注入A股上市公司獅頭股份，借此完成物業(yè)資產(chǎn)A股資產(chǎn)證券化，但此后獅頭股份終止了此次資產(chǎn)重組。協(xié)信方面對經(jīng)濟觀察報表示，天驕股份后續(xù)肯定會尋求證券化，但具體時間和方式以公告為準。

蜂擁港股

對于從新三板摘牌并且計劃登陸資本市場的物業(yè)公司來說，去A股或者港股是擺在面前的兩條選擇。

但A股的門檻高，已經(jīng)有數(shù)家物業(yè)公司尋求A股上市失敗，例如今年在香港上市的碧桂園服務就是“棄A赴港”，目前A股物業(yè)的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物業(yè)林峰透露，永升生活當初進入新三板就是希望通過綠色通道轉(zhuǎn)入主板上市，但此后發(fā)現(xiàn)這條道路行不通，“A股其實也不太歡迎物業(yè)公司。”

在這種情況下，永升生活選擇赴港上市。“我們?nèi)ジ酃删褪窍Ｍ苡姓５娜谫Y渠道，然后做大規(guī)模。選擇哪個平臺上市，是看哪個資本市場能夠更長遠地支持企業(yè)發(fā)展，雖然A股估值高，但是我們覺得上市不是套現(xiàn)，未來港股平臺在公司發(fā)展過程中，對于企業(yè)債融資、企業(yè)發(fā)展都會有很大的推動作用。”林峰說。

今年以來，赴港上市的物業(yè)公司估值屢創(chuàng)新高，例如碧桂園服務、雅生活等，此外，已上市的物業(yè)公司市盈率也在持續(xù)走高，這無疑也是促使物業(yè)公司將目光投向香港的一個關(guān)鍵原因。

劉培慶對經(jīng)濟觀察報表示，物業(yè)公司估值走高的趨勢從今年春節(jié)以后表現(xiàn)尤為明顯，他認為這由幾個因素造成，“實體經(jīng)濟下行，資本沒有找到更好的投資渠道，而物業(yè)行業(yè)作為一個價值洼地，被資本持續(xù)挖掘。因為它有很穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有很好的增長性，能給股東帶來很好的回報，而且風險非常低。”

申萬宏源研報顯示，港股物業(yè)管理板塊年初至五月底平均上漲近四成，同期恒生國企指數(shù)僅上漲2%?？紤]到在行業(yè)集中度持續(xù)提升的過程中，合約管理面積穩(wěn)步增長，業(yè)務結(jié)構(gòu)優(yōu)化下毛利率逐步改善，該行在中長期看好物業(yè)管理行業(yè)，并維持“超配”評級。

經(jīng)濟觀察報記者梳理了在香港上市的8家物業(yè)公司，其中靜態(tài)市盈率目前最高的是碧桂園服務（64倍），此外，彩生活24.7倍、綠城服務41.8倍、中海物業(yè)26倍、雅生活51倍、中奧到家8.5倍、浦江中國18倍、祈福生活服務9.7倍。

碧桂園服務和雅生活均是2018年新近上市的物業(yè)公司，這兩家的市盈率也是目前物業(yè)公司中最高的，高達五六十倍。綠城服務則是港股物業(yè)公司市盈率持續(xù)走高的代表，其兩年前上市時的市盈率為26倍，兩年后已經(jīng)上漲至40多倍。

但并非所有的上市物業(yè)公司都受到資本追捧。中奧到家目前是已上市物業(yè)公司中市盈率最低的，花樣年控股集團董事局主席潘軍也數(shù)次表示彩生活的估值被低估。劉培慶認為，估值更高的企業(yè)，往往具備三個特點：業(yè)績成長性強；依托于大型房企，地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)輸血并保證了源源不斷的規(guī)模擴張；對外展開大型收并購動作。

“原來肯定大家都想去A股，但是今年情況不一樣了，現(xiàn)在看到有些港股物業(yè)公司60倍的市盈率，這對物業(yè)公司來說是個特別好的機會。而且A股往往排隊需要等好幾年，一些已在新三板掛牌過的企業(yè)，規(guī)范性較好，去港股一般8個月后即可敲鐘。”劉培慶表示。

劉培慶所在的第一物業(yè)，今年年中內(nèi)部也開始探討赴港上市的話題，“是當作一個課題在探討，但是我們也還不確定資本青睞的窗口期能有多長，后續(xù)上市能不能給到現(xiàn)在這么高的估值。”但他進一步表示，即便選擇赴港上市，第一物業(yè)也不會考慮從新三板摘牌，而是會尋求“新三板＋H股”的雙架構(gòu)模式。

除了永升生活，仍然有不少物業(yè)公司在排隊等待赴港上市。6月份，佳兆業(yè)宣布分拆佳兆業(yè)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市，聯(lián)交所已確認可進行分拆；新城控股董事長王振華控制的物業(yè)公司新城悅控股有限公司（以下簡稱“新城悅”）今年也宣布赴港上市，新城悅方面對經(jīng)濟觀察報表示，之所以選擇香港的原因之一，在于香港資本市場從2017年開始持續(xù)向好，香港聯(lián)交所成為全球IPO最為活躍的交易所之一，另一方面香港聯(lián)交所是全球唯一一個已經(jīng)有多家物業(yè)管理公司上市的交易所，已經(jīng)形成了物業(yè)管理行業(yè)板塊，形成了相對穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)的投資人群體，能夠促進公司價值的合理估值。

但林峰認為，過高估值不是常態(tài)，物業(yè)公司的合理水平是預計維持在二十幾倍的市盈率，“因為一定是有個高速增長才會給很高的倍數(shù)，穩(wěn)定的行業(yè)二十幾倍的市盈率是個很正常的水平，五十幾倍我們也不期望，因為它站不久，有些物業(yè)公司剛開始市盈率很高，現(xiàn)在也在回歸，增長高峰期過了市盈率就回歸了。”