房產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張 東京泡沫重現(xiàn)?

2008-05-19 22:17:02      gudanzhe911
  在走過(guò)“野蠻生長(zhǎng)”的粗放期之后,中國(guó)房地產(chǎn)正面臨著貧血之困。REICO工作室的一份最新研究成果表明,今年1月份以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的資金緊張局面。
  在宏觀(guān)層面,人民幣對(duì)美元升值、房?jī)r(jià)高速上漲之后的濃厚觀(guān)望氣氛、地產(chǎn)企業(yè)市值過(guò)度溢價(jià),種種跡象令人聯(lián)想到十年前日本面臨的一場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)。中國(guó)會(huì)不會(huì)重演日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的場(chǎng)景?現(xiàn)在出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)如何應(yīng)對(duì)?
  近日,受日本建設(shè)省、沖繩縣政府等機(jī)構(gòu)邀請(qǐng),由中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)和日本沖繩縣政府主辦,家和網(wǎng)與日中經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心共同承辦的2008首屆中日地產(chǎn)高峰論壇系列活動(dòng)在北京啟動(dòng)。據(jù)悉,6月23日-28日,主辦方還將邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)人士前往日本東京、沖繩實(shí)地參觀(guān)考察。
  在前期活動(dòng)中,日本城西大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、日中經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心理事長(zhǎng)張紀(jì)潯教授為中日兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征做了諸多比較研究,并給出了借鑒性的建議。

  何去何從?——2008年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)
  3月下旬,潘石屹針對(duì)媒體關(guān)心的房地產(chǎn)行業(yè)走向問(wèn)題提出了“百日劇變”,引起了輿論關(guān)注。潘石屹認(rèn)為,三個(gè)月之內(nèi),許多面臨資金緊張狀況的開(kāi)發(fā)商可能“撐不住”而破產(chǎn)。
  華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)顯然不同意這樣的看法。
  在接受記者采訪(fǎng)時(shí)他表示,2007年土地和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲,以及2008年初出現(xiàn)的強(qiáng)烈落差,是幾個(gè)因素疊加的結(jié)果。從整體形勢(shì)來(lái)看,近年來(lái)一直處在負(fù)利率時(shí)期,價(jià)格高漲成為必然趨勢(shì)。去年房地產(chǎn)公司扎堆上市,一時(shí)出現(xiàn)了流動(dòng)性過(guò)剩局面,加速推進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲(chǔ)備,從而美化報(bào)表。再加上從2004年以來(lái)連續(xù)四年的土地供應(yīng)緊張局面,使得土地價(jià)格上漲無(wú)法得到控制。還有人均收入水平年增長(zhǎng)15%以上,也使得居民購(gòu)買(mǎi)力有了提高,也是促進(jìn)供求緊張的一個(gè)因素。
  今年以來(lái),貸款大幅收縮,金融政策一再?gòu)木o,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑風(fēng)險(xiǎn),再加上2007年下半年以來(lái)土地供應(yīng)開(kāi)始加大,幾個(gè)因素又促成了目前房地產(chǎn)濃厚的觀(guān)望情緒。而一季度人均收入增長(zhǎng)只有3.4%,這更加劇了消費(fèi)信心不足。
  任志強(qiáng)稱(chēng),各地政府有些已經(jīng)忍不住,放寬了商品房管制標(biāo)準(zhǔn),將有些高標(biāo)準(zhǔn)商品房納入到普通商品房的范圍內(nèi),因?yàn)檫@樣可以變相減稅。
  “銀監(jiān)局和審計(jì)署重點(diǎn)查房地產(chǎn)信貸。本來(lái)要求自有資金達(dá)到35%,審查是按照注冊(cè)資金達(dá)到35%的標(biāo)準(zhǔn),查完了如果有問(wèn)題,銀行將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。銀行怕違規(guī)就催開(kāi)發(fā)商還貸,還不上的就開(kāi)始干涉其銷(xiāo)售過(guò)程,要求降價(jià)銷(xiāo)售。”任志強(qiáng)稱(chēng)。
  但任志強(qiáng)表示,房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)看到要垮的跡象,從REICO工作室的調(diào)研結(jié)果看,整個(gè)趨勢(shì)是供求矛盾緩解,但供不應(yīng)求并未扭轉(zhuǎn)。
  對(duì)于地產(chǎn)公司負(fù)債率高的問(wèn)題,任志強(qiáng)認(rèn)為,全球房地產(chǎn)企業(yè)都是高負(fù)債,航空公司負(fù)債率都比房地產(chǎn)企業(yè)高。“美國(guó)次貸危機(jī),沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司破產(chǎn),破產(chǎn)的航空公司倒是有一批。”
  而暴利、泡沫,在老任眼中也是無(wú)稽之談。“全球房地產(chǎn)企業(yè)都是暴利,因?yàn)檫@是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。粉絲賣(mài)成魚(yú)翅價(jià)那是泡沫,但是魚(yú)翅賣(mài)到高價(jià),你再說(shuō)是泡沫,那就不能稱(chēng)其為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了,供需決定價(jià)格。”
  任志強(qiáng)認(rèn)為,在一定期限內(nèi)看房地產(chǎn)市場(chǎng)并不準(zhǔn)確,還是要看長(zhǎng)期。“此次樓市放緩主要出現(xiàn)在一線(xiàn)和部分發(fā)達(dá)二線(xiàn)城市。其他二線(xiàn)和三線(xiàn)城市仍在增長(zhǎng)。一些地方有下行現(xiàn)象,但二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)卻在上漲,全國(guó)70%的地方還在漲,還是蓋不住。2009年應(yīng)該會(huì)有一個(gè)恢復(fù)性增長(zhǎng),注意,我這里說(shuō)的不是‘報(bào)復(fù)性’增長(zhǎng)。”

  再現(xiàn)東京泡沫?
  在日本,去東京買(mǎi)一個(gè)房子是所有人的夢(mèng)想,但是實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想的人很少。在東京最繁華的銀座,每平方米的房產(chǎn)價(jià)格用面值一萬(wàn)的日元堆,需要堆一米多高。
  日本城西大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張紀(jì)潯表示,中國(guó)地產(chǎn)是不是出現(xiàn)泡沫也不能斷言。日本整體的地價(jià)雖然出現(xiàn)過(guò)泡沫,但現(xiàn)在的日本地價(jià)還是很高的。“現(xiàn)在看中國(guó)的地價(jià),像北京地區(qū),我原來(lái)住在大北窯這里,現(xiàn)在房?jī)r(jià)水平和一般百姓工資比是一個(gè)天文數(shù)字。日本房產(chǎn)價(jià)格一般是民眾七年的工資,日本人的年平均工資是400萬(wàn)日元到700萬(wàn)日元,這個(gè)乘上七年,才可以在東京購(gòu)買(mǎi)房子?,F(xiàn)在簡(jiǎn)單地比較,中國(guó)不可能出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)熱潮。但是無(wú)論是日本還是美國(guó),只要是經(jīng)歷過(guò)這種情況的人來(lái)看,都會(huì)覺(jué)得不可思議,為什么中國(guó)出現(xiàn)這么多人購(gòu)買(mǎi)房子。一般北京人買(mǎi)房子都是140平方米以上,折合人民幣是一兩百萬(wàn)元。按照一般的工資來(lái)說(shuō),是一百年兩百年的積累,不可能出現(xiàn)的情況,但是實(shí)現(xiàn)了。
  從存款的動(dòng)機(jī)來(lái)說(shuō),中國(guó)人和日本人應(yīng)該是一樣的。因?yàn)檫@兩個(gè)民族有一個(gè)共性,把消費(fèi)看成是恥辱,節(jié)約看成是美德。這種美德在日本人身上得到了百分之百的體現(xiàn),比如從個(gè)人資產(chǎn)來(lái)說(shuō),現(xiàn)在日本人在銀行的存款是1500兆日元,是非常大的一筆錢(qián),他們不動(dòng)。張紀(jì)潯稱(chēng):“中國(guó)為什么會(huì)有這么多人買(mǎi)房,就是中國(guó)的貸款方式有問(wèn)題。你買(mǎi)第一棟房子作為擔(dān)保然后買(mǎi)二棟、三棟,實(shí)際上還是第一棟的錢(qián),這在日本是不可能的,這和日本的監(jiān)控體系有關(guān)系。當(dāng)你到銀行貸款的時(shí)候,他會(huì)把你的資信情況全部調(diào)出來(lái)。當(dāng)然,監(jiān)控體系的生成,也是出于教訓(xùn),1989年的時(shí)候,日本不動(dòng)產(chǎn)投資者期待房?jī)r(jià)升高、股票高漲,但是這十年的泡沫,給了他們強(qiáng)烈的教訓(xùn),他們現(xiàn)在都存在銀行,他們非常相信銀行。”
  任志強(qiáng)對(duì)于日本和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的比較不以為然。“很多人把日本經(jīng)濟(jì)泡沫和中國(guó)對(duì)比,其實(shí)兩者的問(wèn)題僅僅是表面相同而已。”任志強(qiáng)并不同意兩者的相似之處。“首先他們的土地是私有化的。其次美元升值以后,人民幣不能自由兌換美元,而日本人則可以。當(dāng)年日本人都出去買(mǎi)美國(guó)資產(chǎn),在洛克菲勒中心上雖然賠了2億美元,但是賣(mài)掉之后,換回日元還是賺了。這些剛性條件,使中日房地產(chǎn)其實(shí)難以簡(jiǎn)單比照。”
  在集約利用資源的問(wèn)題上,土地資源匱乏的日本,顯然有著不俗經(jīng)驗(yàn)。張紀(jì)潯認(rèn)為,日本對(duì)于土地的集約利用、建筑的節(jié)能減排、地震制度等都是值得中國(guó)學(xué)習(xí)的。“日本的住宅在一樓肯定有房屋管理,有一些方便住戶(hù)的東西,這些都是程序化的東西。在建筑配比較高的房間內(nèi),房子里你按一個(gè)按鈕,整個(gè)熱能就可以進(jìn)行調(diào)制、變化。房子里的管道配置都是從地板底下走的,易于控制,節(jié)能明顯。”相比之下,中國(guó)的豪宅更講究歐美式的奢華,空間很大,裝修得金碧輝煌,放眼盡是夏威夷建筑、歐洲萊特式建筑,或許是好的建筑概念,但從集約性、節(jié)能性上看,顯然并不適合人多地少的國(guó)情。

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