金九銀十的心理測試

　　梁繼賢 吳燕凌

　　9月的第一周，上海樓市交出的成績有些意外。

　　傳統(tǒng)的“金九銀十”局面并沒有在第一周顯現(xiàn)。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：9月第一周上海市商品住宅成交面積37.76萬平方米，與8月最后一周基本持平，成交均價(jià)為16698元/平方米，環(huán)比前周下跌了10%。

　　在成交量出現(xiàn)了嚴(yán)重的滯漲的同時(shí)，成交均價(jià)連續(xù)3周下跌。越來越多的人開始對(duì)“金九銀十”忐忑不安。

　　開發(fā)商在擔(dān)憂這個(gè)傳統(tǒng)消化庫存量的旺季能否如期到來？

　　中介門店發(fā)現(xiàn)掛牌的房源越來越少。

　　投資者一方面依舊進(jìn)貨，一方面開始逐步猶疑。

　　是進(jìn)，是退？似乎成了大家共同關(guān)注的話題。

　　“同樣的火候使黃油溶化，使雞蛋變硬。”

　　——奧爾波特

　　人類所有的行為都可歸結(jié)到生之能量“力比多”的運(yùn)動(dòng)。如果力比多受到抑制，可能的結(jié)果是之后更洶涌的釋放。如同過去壓縮土地或是貸款的供給，只是阻止了購房需求的表達(dá)，但并未消解需求本身，所以一旦打開龍頭，迎來的是今年二、三季度那般所有人意料外的歇斯底里的爆發(fā)。

　　中間人

　　“從眾”條件反射

　　面對(duì)09年本該屬于金九銀十的行情的提前來臨，大小房產(chǎn)中介在這暴風(fēng)驟雨的末期表現(xiàn)出的姿態(tài)，應(yīng)和了美國社會(huì)心理學(xué)家奧爾波特所言的“共同特質(zhì)”?！皟r(jià)格理性回歸”是大家相對(duì)一致的判斷，“順其自然”也是比較普遍的心態(tài)。

　　“從年初個(gè)別樓盤走高，到后來所有區(qū)域上漲，在已經(jīng)形成的高位下，9月份不會(huì)再那么火爆了。一手房也許還會(huì)活躍，但二手房方面會(huì)冷卻下來。”漢宇地產(chǎn)董事副總經(jīng)理?xiàng)顖?jiān)東表示。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的市場研究主管黃河滔說：“二手房均價(jià)已經(jīng)掉了。本來指望一手房加大供給以分流二手房買家，緩解供需矛盾，但現(xiàn)在看來并不樂觀。這個(gè)情況沒有外力是不足以改變的”。

　　“銀行的政策令到整個(gè)市場萎縮。”楊堅(jiān)東說。

　　相關(guān)政令的調(diào)節(jié)是本輪房價(jià)平抑的根源，而其在松緊度上的反復(fù)，則體現(xiàn)了“初級(jí)階段”正如一個(gè)人15歲至25歲的青少年期，具有美國心理學(xué)家霍爾列舉出的種種自我沖突和矛盾。比如“行為在好與壞之間交替，良心喚起迫切追求正義的渴望，但有時(shí)他們又會(huì)將社會(huì)的公共約束棄之不顧”；又或是貨幣政策方面顯現(xiàn)的“保守本能與激進(jìn)本能的交替”。

　　不過，狂潮后的風(fēng)平浪靜并未使房產(chǎn)中介沮喪。

　　“也沒有什么失望，順其自然吧。生意還是會(huì)有的，當(dāng)然同時(shí)也要加大網(wǎng)絡(luò)投入和工作的力度。市場不熱了更要努力工作?！彪m然名頭不大，但多惠地產(chǎn)經(jīng)理孟超維若按弗洛姆的人格分類，顯然應(yīng)屬具有“生產(chǎn)傾向性”的人。

　　“回歸理性，等待機(jī)會(huì)?！睏顖?jiān)東則可能是粘液質(zhì)和多血質(zhì)的結(jié)合體，特征為沉思、鎮(zhèn)靜、有領(lǐng)導(dǎo)力。

　　顯然，上半年形式的大好，已讓多數(shù)中介創(chuàng)造了優(yōu)秀業(yè)績。即使傳統(tǒng)的“金九銀十”魅力減弱，也不可能把吃下去的肉再吐出來。

　　中原地產(chǎn)此時(shí)露出了保守的一面。雖然其董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)認(rèn)為“金九銀十”房價(jià)上行基調(diào)不變，但在其媒介副經(jīng)理陸虹起草的報(bào)告中仍表示“下半年樓市企穩(wěn)，中原不會(huì)大躍進(jìn)”。

　　買家

　　霍妮理論

　　其實(shí)，“金九銀十”在特殊時(shí)段并不具有權(quán)威般的威懾力。經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng)之際，當(dāng)以每時(shí)每刻風(fēng)云變動(dòng)、以現(xiàn)實(shí)的信息，來作為判斷依據(jù)。

　　弗洛姆說，人類的美德是能夠采取獨(dú)立行動(dòng)和從理性出發(fā)建立道德價(jià)值， 而不是堅(jiān)持權(quán)威的道德價(jià)值。

　　巴士公司的“剛需”朱晨正是遵循著這一理念。

　　“金九銀十？跟我沒什么關(guān)系。主要是看自己的承受能力?！币呀?jīng)領(lǐng)取嘉定區(qū)某樓盤的牌號(hào)，打算在10月1日開盤時(shí)下手的朱晨跳脫在了熱火朝天的樓市之外。

　　當(dāng)被問及是否擔(dān)心樓價(jià)下跌，朱晨幽默地回答：“買房子住，你以為是下強(qiáng)手棋?。俊?/p>

　　IT從業(yè)者邵長河顯然就沒有這樣的好心情，剛剛在股市被套住的他，正是霍妮理論中“基本焦慮”的活生生的例子。

　　“快跌吧，年初時(shí)資金沒周轉(zhuǎn)過來沒趕上。長期肯定還是要漲的。這一波再不跌，怕是這輩子都沒機(jī)會(huì)買房了?！?/p>

　　處于“夾心層”的他，因廉租房和商品房都輪不到他而產(chǎn)生了一定的敵意，對(duì)潛在危險(xiǎn)的敏感，時(shí)時(shí)困擾著他的神經(jīng)。

　　白迎強(qiáng)卻講不清自己想跌還是不想。這位在世博板塊有一套房的猶豫的抑郁質(zhì)改善型需求，盼望著除了自己家以外的房子都下跌。

　　賣家

　　逆反心理

　　誰說“九一定金”？“十一定銀”？市場明顯是個(gè)比周星馳脾氣還古怪的無厘頭大師，甭管陳年舊賬中有多少個(gè)關(guān)于“金九銀十”的現(xiàn)身說法，往年成交冷落的“七銅八鐵”不也變成“七金八銀”了嗎？

　　按照這個(gè)邏輯，“金九銀十”如果沒有出現(xiàn)“天也不會(huì)塌下來”。

　　“今年9、10月將延續(xù)當(dāng)下的成交速度減慢和價(jià)格上行的格局?！?/p>

　　——上海中原總經(jīng)理譚百強(qiáng)

　　在價(jià)漲量跌現(xiàn)狀提領(lǐng)下，業(yè)內(nèi)紛紛對(duì)“金九銀十”的成色表示懷疑——實(shí)際上現(xiàn)狀已經(jīng)擺在面前，上海的成交量7月份以來降幅已連續(xù)2個(gè)月達(dá)15%以上。9月第一周，上海商品住宅成交前10名樓盤的成交均價(jià)，都在3萬元/平方米以下，這也使得月初上海商品住宅的平均成交價(jià)格環(huán)比回落10%，至15590元/平方米。

　　房市火了大半年，終于忍不住想要“逆向行走”。按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來講，當(dāng)供求關(guān)系或者市場趨緊某臨界點(diǎn)之時(shí)，必會(huì)向其相反方向行進(jìn)。因此現(xiàn)在樓市的“逆反”很正常。

　　“截至到8月11日，一手住宅可售面積519.86萬平方米，35754套，按1-7月平均215萬平方米/每月成交量計(jì)算，2.4個(gè)月全部消化完畢?！币簿褪钦f，到了10月份中期，房產(chǎn)市場不僅會(huì)面臨高房價(jià)的問題，還會(huì)面臨“樓荒”的問題。中原所出示的這份數(shù)據(jù)中很顯然對(duì)“金九銀十”的后續(xù)表現(xiàn)持保守態(tài)度。

　　“‘金九銀十’實(shí)際上并不是我們行業(yè)里提出來的?！?/p>

　　——嘉華(投資)營運(yùn)總經(jīng)理馮建雄

　　馮建雄強(qiáng)調(diào)了N次“供求關(guān)系”，卻發(fā)現(xiàn)話題依舊在“金九銀十”上打轉(zhuǎn)，他只好戲稱“金九銀十”是一種習(xí)慣。

　　不僅僅是客戶習(xí)慣了去參加秋季房交會(huì)，習(xí)慣在秋高氣爽的日子里選擇買房，就連行業(yè)媒體都不敢忽略這個(gè)時(shí)期，“每年總得做一次這個(gè)題目……”一位房產(chǎn)媒體資深人士說。

　　開發(fā)商可不想坐以待斃，對(duì)于他們來說，“黑貓白貓，逮著老鼠就是好貓。”同樣，管他幾月份，業(yè)績繼續(xù)才是永恒。

　　“我們會(huì)繼續(xù)延續(xù)七八月的工作去做?！?/p>

　　——景瑞房地產(chǎn)銷售總監(jiān)楊子江

　　楊子江承認(rèn)九、十月份的快樂被透支，卻依然興致勃勃，在他看來，所謂“金九銀十”也許會(huì)存在在10年，或者存在過08年，但絕不可能在09年。為這樣一個(gè)沒有特殊優(yōu)勢的時(shí)段做專門包裝，不如對(duì)過往“趁熱打鐵。”

　　“在今年的房市表現(xiàn)面前，所有的傳統(tǒng)看法都顯得不合時(shí)宜?！?/p>

　　——龍湖地產(chǎn)銷售總監(jiān)高晚晴

　　高總同樣不迷信“金九銀十”，他認(rèn)為，一個(gè)產(chǎn)品的銷售業(yè)績，更多的是掌握在自己的手里。換言之，對(duì)于“金九銀十”，他甚至比揚(yáng)子江更不屑一顧。

　　“今年的九、十月在整年的業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)于前幾年不會(huì)太過明顯。”

　　——紫都·上海晶園銷售總監(jiān)張潔雯

　　張總雖然認(rèn)同傳統(tǒng)的“金九銀十”存在的規(guī)律性，但經(jīng)過冷靜的形勢分析后卻也做出了積極迎戰(zhàn)的姿態(tài)?！拔覀儠?huì)做好一切準(zhǔn)備，有針對(duì)性的搞一些活動(dòng)，在九、十月里，不論(業(yè)績)增減，去迎接好它就夠了。”

　　心理報(bào)告總結(jié)

　　所有的人，一起構(gòu)成了這個(gè)“金九銀十”的特性——各懷異胎期待著自我的利益。力比多在控制著每個(gè)人對(duì)市場漲跌的期盼心理，并影響著每個(gè)人就市場實(shí)際變化做出的不同反應(yīng)。其實(shí)，只要保持良好的心態(tài)，無論是“金九銀十”還是“爛九廢十”，都不應(yīng)該成為人們生活的重中之重。

　　樓市確實(shí)已經(jīng)厭倦了高開高走的態(tài)勢，當(dāng)開發(fā)商囤積的房源漸漸被清空，買方市場的需求量也同樣會(huì)被稀釋——仿佛一根總是繃得很緊的皮筋，現(xiàn)在慢慢松懈，而它的下一個(gè)迭起周期，很顯然不會(huì)立刻出現(xiàn)在自4月以來就一直高潮的現(xiàn)在，但今年這個(gè)回落的起點(diǎn)，恰恰選在了傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

　　所以，與其說“九不金十不銀”是市場規(guī)律對(duì)過熱房市的抗議，倒不如將其看做市場行為的一輪普通的波動(dòng)調(diào)整。也許，下一次迎接我們的“金銀月”，有可能是任何一個(gè)“非常規(guī)”時(shí)段。