2005年至今：房地產(chǎn)回歸民生

　　在對房改10年反思之后，“保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市場輕保障”的住房模式正在面臨根本性轉(zhuǎn)變。

　　以增長來看中國房地產(chǎn)，則中國房地產(chǎn)的增長速度在相當(dāng)一段時期是最快，史無前例性的，其成就必須肯定。

　　■文/本刊記者 陳建光

　　誰也沒料到，一個IT小子會意外地攪亂了2005年房地產(chǎn)市場的開局，并預(yù)示著此后房地產(chǎn)調(diào)控的指南針從單一的為市場經(jīng)濟服務(wù)，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟民生并重，而調(diào)控功能也從防止地產(chǎn)投資泡沫，轉(zhuǎn)向抑制房價過快增長，保障老百姓的居住權(quán)。

　　2005年：抑制房價上漲

　　于凌罡，30歲出頭，聯(lián)想集團大型計算機維修的工程師，天庭飽滿有如李嘉誠、王石，一直有自己的房子，而且不需要還貸，似乎找不到與房地產(chǎn)市場叫勁的直接誘因，但卻在2005年初以“中國個人集資建房第一人”而突然名揚天下。

　　這是一位頗具理想主義色彩，試圖擋住房價上漲這輛“風(fēng)車”的地產(chǎn)界堂·吉訶德。

　　于凌罡最早是1999年在網(wǎng)易上組織大家建房子，但并沒有一鳴驚人。到2003年12月1號再一次發(fā)起合作建房時，得到很多人支持，因為房價上漲剛剛啟動。但到了2004年，房價漲幅突然從3.9%一下子猛增到15.2%，于凌罡于是一夜成名。上海、溫州、深圳等地個人集資建房的民間組織相繼自發(fā)成立，“成本價、讓開發(fā)商靠邊站”成為他們吸引公眾最有力的口號。2005年2月初，個人集資建房模式更驚動了建設(shè)部，進而成為“兩會”上的一大熱點。

　　雖然來勢洶洶，但是于凌罡們似乎注定不會成功。至今，他們并沒有拿到一塊地皮開展實質(zhì)的操作，而于凌罡也已幾近沉寂，龜縮于北京北四環(huán)路附近一棟普通的住宅樓里。

　　于凌罡PK房地產(chǎn)商，結(jié)局不言自明，但從宏觀政策上看，于凌罡的出現(xiàn)卻是一個轉(zhuǎn)折點。

　　這一年，除了“整頓土地市場”的政策更為嚴(yán)格外，新頒布政策中十有八九是為了調(diào)控房價，或者以此為目標(biāo)開展的政策。而發(fā)布政策之多，頻率之密集，前所未見。

　　2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“舊國八條”)，強調(diào)“把房價提高到政治高度……控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。

　　5月11日，國家七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(“新國八條”)，其內(nèi)容細化到“改善商品房結(jié)構(gòu)，保證中低價位和中小戶型住房的有效供應(yīng)、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場”等具體規(guī)則，并把它“作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)”。

　　新“國八條”公布后，各地政府才較真起來。2005年6月16日，北京市建委發(fā)布了一系列規(guī)定，如禁止商品住房預(yù)購人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，推行網(wǎng)上簽約聯(lián)機備案制度等以加強住房交易管理。這些規(guī)則后來相繼被各地政府引用。

　　密集的政策出臺，效果如何呢？

　　2005年第一季度，房價上漲幅度還高達12.5%。在第二季度政策效果初顯，漲幅略有下降，為10.1%，而一到三季度漲幅為8.8%。但是從局部地區(qū)看，房價漲勢依然驚人，北京的漲幅還高居20%，甚至5月份價格同比增幅達到29.5%。

　　2006年：土地財政與暴利之爭

　　2005年的新舊“國八條”雖然只是部分抑制了房價漲幅，沒有讓老百姓滿意，但是卻推倒了該行業(yè)最大的黑馬順馳地產(chǎn)。

　　在“控制土地信貸規(guī)模”的指引下，銀根緊縮，瘋狂跑馬圈地的順馳欠政府的土地款遭遇支付壓力，傳言其蘇州公司賬上最少的一個月只有幾十萬元。而上市遇阻，從大摩融資失利，順馳最終不得不于2007年10月31日廉價賣給路勁基建。

　　順馳的終結(jié)絲毫沒影響到房地產(chǎn)市場的信心。2006年房價依然漲勢驚人：北京1～2月份房價同比增長17.3%，廣州樓價以10%的增速穩(wěn)步前行，5月深圳市房價同比上漲35.46%，關(guān)內(nèi)房價首次沖破萬元大關(guān)。

　　開發(fā)商獲取的暴利成為眾矢之的。杭州市建委稱：開發(fā)商利潤為自有資金的100%以上。而2005年國家稅務(wù)總局的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)占了90%。

　　為了表達對房價上漲的不滿，4月17日，《中國青年報》提出“房奴”的概念，將房貸族月供占收入50%以上稱為“房奴”。緊接著，深圳市民鄒濤在論壇上發(fā)表了《關(guān)于發(fā)起“不買房行動”致全社會的公開信》。這一紙檄文在網(wǎng)上迅速傳播，不到半個月，“不買房行動”參與人數(shù)已達16317人，其中深圳地區(qū)為11264人，一個“不買房聯(lián)盟”在網(wǎng)上出現(xiàn)。然而，“不買房運動”的激烈與憤慨很快被隨后而來的國六條和九部委新政沖淡。

　　5月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，對房地產(chǎn)市場提出了六條有針對性的措施，被媒體稱為“國六條”。“國六條”提出要從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，信息披露制度，稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用等角度抑制房價上漲。5月29日下午，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》正式出臺。新政一出即震動全國樓市，開發(fā)商不得不連夜開會商議對策，市場再次進入觀望期。

　　就在政府和民眾將高房價的所有矛頭對準(zhǔn)開發(fā)商猛轟之際，開發(fā)商們不再沉默。素以敢言著稱的任志強將房價暴漲的因由直接歸為土地“招拍掛”制度：

　　一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財政預(yù)算控制的資金。2005年全國財政收入為31627.98億元，當(dāng)年土地出讓價款為5505.15億元，相當(dāng)于財政收入的17.4%，如此巨大的資金不受人大和財政預(yù)算控制，其中貓膩誰能說清？

　　土地財政的病根浮出水面。

　　雖然政策頻頻，但是房價上漲依然故我。統(tǒng)計顯示，2006年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。與此同時，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，比上年增長21.8%。

　　2007年：“秋老虎”的末日狂奔

　　“上帝欲使人亡，必先使其狂”。2007年如同“秋老虎”，雖然酷熱難耐，但已近瘋狂的末端，只是公眾渾然不覺。

　　2007年，引領(lǐng)全國房價上漲的是深圳房價，同比漲幅連續(xù)5個月維持在10%的高位，半年漲幅超過50%。捂盤行為成為樓市明規(guī)則。華業(yè)玫瑰郡、湯臣一品等多個樓盤因延遲開盤登上政府黑名單。

　　另一方面，中國地王之爭達到高潮。8月24日，上海黃浦163號街坊地塊被南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元人民幣的價格拿下，樓面地價高達66930元/平方米，創(chuàng)造了新的地王記錄。而把地王現(xiàn)象推上高潮的人物卻是一個年僅26歲的女首富——碧桂園女東家楊惠妍。

　　同期，還有另一個女人也享譽互聯(lián)網(wǎng)——“史上最牛釘子戶”吳蘋：在一個被挖成10米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一棟二層小樓，猶如大海中的一葉孤舟——在斷水?dāng)嚯姷那樾蜗拢瑓翘O夫婦堅守了三年。2007年4月2日，在媒體關(guān)注(尤其是互聯(lián)網(wǎng))和政府介入之后，吳蘋終于拿到天價補償金同意拆遷。

　　這是“一個偉大的標(biāo)志性事件”，它是在《物權(quán)法》頒布的背景下產(chǎn)生的。輾轉(zhuǎn)5年，8次提交審議，2007年3月16日《物權(quán)法》終于在兩會通過。《物權(quán)法》既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。它的核心就是確定財產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問題，意義深遠。

　　在瘋狂的房價與地王現(xiàn)象背后，潛在隱患開始顯現(xiàn)。

　　首先是網(wǎng)友將“宏調(diào)”戲稱為“空調(diào)”，政府非常尷尬，不得不繼續(xù)下重手，以緩解民意的壓力。2007年因此被稱為“執(zhí)行年”。

　　1月16日晚，國家稅務(wù)總局突然下發(fā)《土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%~60%不等。

　　2007年也是央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上調(diào)存貸款利率，同時年內(nèi)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。歷年來多次加息已經(jīng)給購房人帶來不小的壓力，大大打擊了老百姓的購房欲望和投機需求，房地產(chǎn)受到的影響巨大。

　　其次在國內(nèi)融資遇阻的當(dāng)口，國內(nèi)外上市成為房企的新追求。除了上市，吸引外資參股和私募融資成為另一根救命稻草。但是卻遭到政府的強烈限制，多管齊下，新“限外令”不再為限房價而限外資，而是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)。

　　最具標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變在于，在打擊房企投資過熱的同時，強化“保障性住房”的政策首次明確寫入政策性文件中。溫家寶總理8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即 “24號文”。24號文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉(zhuǎn)變：在對房改10年反思之后，“保障性住房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變。

　　一系列組合拳打出之后，政府終于將一直堅挺的樓市硬生生打入冷宮。11月18日，深圳全市新房僅成交68套。連續(xù)多月飆升的高房價開始有價無市，已經(jīng)被逼得走投無路的潛在買家進入觀望狀態(tài)……此輪風(fēng)暴，倒下的第一個多米諾骨牌是號稱“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強企業(yè)”深圳中天置業(yè)評估公司，它在樓市頹勢中資金鏈斷裂，總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑。

　　然而中國樓市真正的波瀾源于地產(chǎn)領(lǐng)袖王石的“拐點論”。2007年12月13日下午，在清華大學(xué)紫光國際交流中心召開的一個研究大會上，王石承認(rèn)樓市已出現(xiàn)拐點，這遭到了國資委經(jīng)濟研究中心主任王忠明的駁斥，以及另一位地產(chǎn)大佬潘石屹的反對。

　　但就在國內(nèi)地產(chǎn)依然沉浸在高燒將退未退，趨勢未明之際，沒想到一場局外的“臺風(fēng)”將從未下跌過的中國房地產(chǎn)徹底冷凍起來了。

　　2007年6月，美國次級房貸危機全面爆發(fā)并迅速蔓延，此后國內(nèi)主要銀行紛紛收緊房貸，房企資金困境更甚以往。

　　2008年至今：糾結(jié)的地產(chǎn)利益鏈

　　2008年后，自2004年以來的房價飆漲終于再沒有成為政府、房企和老百姓的博弈場所。但事情卻轉(zhuǎn)向了相反的一面，他們因房價下跌又開始了新一輪的死磕。

　　自“拐點論”后，萬科就不斷開展降價促銷，但沒想到這卻引起老業(yè)主的強烈不滿。2008年下半年以來，包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區(qū)、龍湖花盛香醍等十幾個樓盤，都是在降價后和老業(yè)主發(fā)生了集體退房糾紛。而一個名為“我要退房網(wǎng)”的網(wǎng)站也悄然于9月份成立，為業(yè)主們提供信息交流平臺。

　　最不好過的當(dāng)然要數(shù)開發(fā)商了。一向“財大氣粗”的他們不得不承認(rèn)“我們從來沒有這樣缺過錢！”恒大地產(chǎn)集團宣布將IPO計劃推遲，流動資金嚴(yán)重不足。6月份，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會在上海緊急召開座談會，齊聲呼吁政府“救市”。

　　本意想抑制房價上漲的政府，在房價真的下跌后卻并不樂見，經(jīng)歷了初期的沉默之后，終于忍不住出手救市了。西安市政府于9月初率先出臺措施，對西安市民購買商品住房給予財政補貼。此后南京、上海、沈陽、廈門等18城市相繼出臺購房補貼措施。緊接著，9月15日、10月8日和10月29日，中國人民銀行三次宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，同期，最低首付款比例也調(diào)整為20%，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議在促進經(jīng)濟增長的10條具體措施中明確提出要加快建設(shè)保障性安居工程和取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制等松綁和扶持政策。

　　政府，特別是地方政府為何要積極主動地救樓市，除了應(yīng)對金融危機之外，一個直接的理由就是“土地流拍”帶來的財政緊張：與2007年開發(fā)商頻頻天價拿地相比，2008年的土地市場卻急轉(zhuǎn)直下。年初，位于東四環(huán)內(nèi)的大體量明星地塊遭遇意外流拍。這是2002年北京土地實行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)位置的地塊首次出現(xiàn)流拍。北京市國土局相關(guān)負責(zé)人表示，上半年北京1700公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。

　　未來：還有多少可出的牌？

　　未來，只要土地財政依然是地方政府的主要財源，土地供應(yīng)完全被政府壟斷，城市化進程還在加速推進，那么高房價和開發(fā)商暴利必然還會困擾中國老百姓相當(dāng)長一段時間。那么政府是否還有新的舉措平抑房價上漲呢？

　　物業(yè)稅將可能成為抑制房價的撒手锏。坊間曾預(yù)測稱物業(yè)稅正式征收可能在2008年，而物業(yè)稅一旦開征，對房地產(chǎn)存量市場的持有者及增量市場上的新增需求，特別是投資性需求，將在一定程度上起到抑制作用。但是2008年的房地產(chǎn)冬天來臨，使物業(yè)稅幾乎遭人忘記，只是一旦房價再次飛漲，必然又會被公眾提起。

　　小產(chǎn)權(quán)房對樓市是一個巨大的變量。2007年6月18日，建設(shè)部發(fā)布購買新建商品房的風(fēng)險提示，提醒城市居民不要購買不受法律保護的“小產(chǎn)權(quán)房”。這一建議立刻引發(fā)媒體廣泛關(guān)注和討論。

　　廉租房是否會步經(jīng)濟適用房后塵。在政府保障性住房體系中，經(jīng)濟適用房一直是主力軍，但是卻遭到廣泛質(zhì)疑。從2009年各地政策來看，廉租房似乎將成為未來保障性住房的新方向，如果它真能打破經(jīng)適房腐敗的內(nèi)部魔障，那么對抑制房價上漲必然會發(fā)揮重要的作用。

　　一邊是民生，一邊是宏觀經(jīng)濟，還要兼顧地方財政，政府在房企和老百姓中折沖樽俎，試圖尋找一條“兼顧公平與效率”的穩(wěn)健道路，但是在資本、體制和市場規(guī)則面前，微妙的平衡需要高超的技巧，也許需要等待中國的城市化接近成熟，住宅供需達到一定均衡的時候方能看到盡頭。