積極應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控對商業(yè)銀行的挑戰(zhàn)

　　■史建平

　　從2009年下半年開始，伴隨著中國經(jīng)濟的率先復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)市場也迎來了久違的曙光，壓制了一年多的購房需求在2009年第二季度呈現(xiàn)出井噴態(tài)勢，房價迅速飆升，一些熱點城市的房價有多個月份的月漲幅超過了10%，年度漲幅幾乎翻了一番。而進入2010年以來，“央企地王”的誕生，更是直接改變了市場的預(yù)期，恐慌性購房、投資炒作大量進場，房價瞬間呈現(xiàn)跳躍式增長。不斷攀升的房價加劇了房地產(chǎn)市場泡沫，也引發(fā)了社會的強烈不滿。為了抑制房價過快上漲，控制房地產(chǎn)市場風(fēng)險，自2010年年初以來國家出臺一系列政策，且4月份以來更是多重組合拳重磅出擊，從市場的消費行為到企業(yè)的開發(fā)行為，從限制需求到強制增加供應(yīng)，可以說是一種全方位的調(diào)控措施，力度之大前所未有。房地產(chǎn)政策的頻頻重磅出擊在打擊市場投資者投機熱情的同時，也會對金融市場尤其是對作為房地產(chǎn)市場主要參與者的商業(yè)銀行產(chǎn)生不可忽視的影響。商業(yè)銀行必須審慎應(yīng)對，在積極配合國家相關(guān)政策實施的同時，清醒認識調(diào)控政策可能帶來的影響，嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)健發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

　　對商業(yè)銀行的積極意義

　　首先，旨在確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的調(diào)控政策，可以為商業(yè)銀行的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境條件。房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策，目的是為了抑制過快上漲的房價，擠掉房地產(chǎn)市場泡沫，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。這顯然對于經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展是非常重要的。在我國，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場參與程度最高的市場主體之一，無論是開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、政府的土地儲備貸款、居民住房按揭貸款，還是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)貸款，商業(yè)銀行都是市場的主要資金供給渠道，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險直接表現(xiàn)為銀行的貸款風(fēng)險。因此，國家出臺一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)市場風(fēng)險，有利于優(yōu)化商業(yè)銀行經(jīng)營環(huán)境，從長期來看，有利于商業(yè)銀行降低貸款風(fēng)險。

　　其次，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策可以促使商業(yè)銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低貸款組合風(fēng)險，有利于銀行的穩(wěn)健運行。這次調(diào)控政策對第二套房貸款以及貸款的成數(shù)、利率等都作出了嚴格的規(guī)定，有利于控制非理性的貸款需求，抑制投機性購房行為，使銀行貸款更加安全。而調(diào)控政策導(dǎo)致的購房需求下降，購房行為推遲，則有利于商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款比重，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，從總體上降低貸款組合風(fēng)險。

　　最后，這次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，有利于強化商業(yè)銀行的風(fēng)險觀念，提升對宏觀經(jīng)濟運行風(fēng)險和銀行經(jīng)營風(fēng)險的把控能力。房地產(chǎn)行業(yè)歷來是一個風(fēng)險較大的行業(yè)。但在經(jīng)濟上升階段，房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤又具有巨大的誘惑力，導(dǎo)致商業(yè)銀行爭相追逐，失去對房地產(chǎn)風(fēng)險的警惕和對房地產(chǎn)貸款的有效控制。這次調(diào)控政策的出臺，無疑是對從沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場周期考驗的我國商業(yè)銀行一個很好的警示，促使其強化風(fēng)險觀念，建立和健全風(fēng)險約束機制，完善風(fēng)險管理制度，提高風(fēng)險管理能力。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

　　為商業(yè)銀行帶來的挑戰(zhàn)

　　由于商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場資金的主要供給者，調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，最終都會體現(xiàn)在商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險上，使商業(yè)銀行在風(fēng)險管理上面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　第一，調(diào)控政策可能導(dǎo)致部分地區(qū)的房價下降，從而使商業(yè)銀行住房按揭貸款的風(fēng)險陡增。這次宏觀調(diào)控的目標之一，就是要抑制房價的過快上升，那些房價漲幅明顯過高的地區(qū)，極有可能出現(xiàn)房價下降的局面。而當房價下降到一定程度時，加上未來房貸利率可能進一步提高，那些在高房價期間發(fā)放的住房按揭貸款的還貸風(fēng)險將會大大增加，嚴重威脅銀行的貸款安全。

　　第二，調(diào)控政策可能抑制住房需求，導(dǎo)致部分地區(qū)一些樓盤銷售滯后或很難售出，直接威脅銀行住房開發(fā)貸款的安全。在宏觀調(diào)控背景下，一旦開發(fā)商的樓盤銷售出現(xiàn)風(fēng)險，那些綜合實力不強、負債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)又無法繼續(xù)獲得銀行的資金支持，可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂，威脅銀行的貸款安全。另外，土地供應(yīng)方式、土地使用權(quán)出讓收支的調(diào)整和拆遷規(guī)模的控制，也會對土地儲備貸款產(chǎn)生影響，如調(diào)控政策對土地供應(yīng)方式進行調(diào)整，由過去單一的價高者得地，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙尢仔汀⑾薹績r的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的綜合招標方式，可能導(dǎo)致未來一段時間出現(xiàn)地價下滑或者“流拍”現(xiàn)象，甚至導(dǎo)致土地儲備成本難以收回。

　　第三，在房地產(chǎn)行業(yè)受到系列調(diào)控政策影響的情況下，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也會受到連帶影響，使這些行業(yè)的貸款風(fēng)險增加。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到抑制，一批中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，尤其是其上游企業(yè)勢必會受到?jīng)_擊，導(dǎo)致一批鋼鐵、水泥、化工、輕工企業(yè)產(chǎn)品滯銷，壓縮生產(chǎn)規(guī)模，甚至停產(chǎn)。銀行對這些行業(yè)和企業(yè)的貸款也將面臨嚴峻的考驗。

　　第四，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的繼續(xù)實施，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格全面回落，使銀行所有以房地產(chǎn)作為抵押的貸款的擔(dān)保條件發(fā)生不利變化。除了對房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的開發(fā)貸款和對居民個人發(fā)放的住房按揭貸款等直接與房地產(chǎn)市場有關(guān)的貸款外，商業(yè)銀行還有大量以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的其他用途貸款，當房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大跌幅的情況下，銀行處置這些抵押物將面臨銷售風(fēng)險和價格風(fēng)險，一部分貸款將失去足額擔(dān)保，使這些貸款的風(fēng)險陡增。

　　第五，隨著系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，市場對銀行房地產(chǎn)貸款的需求將受到明顯抑制，對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的限制也會大大增加，因此，商業(yè)銀行投放于房地產(chǎn)行業(yè)(包括個人住房按揭貸款)的貸款比重將會下降。在這種情況下，一方面，商業(yè)銀行同業(yè)之間對合格、優(yōu)質(zhì)貸款客戶的競爭將會大大加劇，另一方面，也將給銀行尋求新的貸款投向和利潤增長點帶來挑戰(zhàn)。如果商業(yè)銀行不能及時調(diào)整經(jīng)營策略，銀行的盈利狀況有可能受到影響。

　　綜上所述，在房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步加大力度，以至于房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅回落的情況下，所有與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)和企業(yè)都會受到不同程度的影響，而作為房地產(chǎn)市場資金主要供給者的商業(yè)銀行，其所有與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款(我們可以稱之為“廣義房地產(chǎn)貸款”)也必然會面臨巨大的風(fēng)險，銀行業(yè)最終極有可能成為房地產(chǎn)調(diào)控政策負面影響的主要承受者。

　　當然，我們也應(yīng)該看到，在宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，國民經(jīng)濟仍然以較高速度增長的情況下，旨在抑制房價過快上漲所采取的一系列政策措施一般不會導(dǎo)致房價的全面下降或大幅下跌。如果調(diào)控政策的力度適當，房地產(chǎn)市場進入一個平穩(wěn)發(fā)展的時期，那么這些調(diào)控政策給銀行帶來的影響主要是正面的或積極的。但如果政府在出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策時，政策工具的選擇、政策力度和頻率的掌握不當，短期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)價格的較大跌幅并不是完全不可能，尤其是部分房價明顯已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)，這次調(diào)控政策導(dǎo)致一定幅度的房價下跌的可能性也相對較大。而只要這種可能性存在，那么銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險也就會迅速暴露，調(diào)控政策對商業(yè)銀行的負面影響將會充分顯現(xiàn)。

　　積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控

　　這次房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是為了促使我國房地產(chǎn)市場進入良性健康發(fā)展軌道，所采取的政策措施涵蓋了住房政策、稅收政策、金融政策等各個方面，而且以前所未有的嚴厲程度，強化了地方政府的責(zé)任。作為房地產(chǎn)市場參與者的商業(yè)銀行必須嚴格執(zhí)行國家的相關(guān)政策，認真分析這次調(diào)控對銀行的利弊，積極采取應(yīng)對措施，盡可能降低或控制政策實施帶來的風(fēng)險，保持銀行的穩(wěn)健運行。

　　首先，商業(yè)銀行應(yīng)當對所有與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款進行全面分析，分析調(diào)控政策對各類貸款的影響程度，分析的范圍應(yīng)當包括土地儲備貸款、開發(fā)商的開發(fā)貸款、住房按揭貸款、建筑企業(yè)貸款、房地產(chǎn)上游企業(yè)貸款以及以房地產(chǎn)作為抵押的所有其他貸款，做好在房價全面下降情況下的壓力測試，預(yù)測可能產(chǎn)生的風(fēng)險損失，提足相應(yīng)的損失準備，確保充足的風(fēng)險補償能力。

　　其次，商業(yè)銀行應(yīng)在對客戶實行細分的基礎(chǔ)上，扶優(yōu)限劣，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款方面，應(yīng)重點支持資信等級高、綜合實力強、經(jīng)營業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產(chǎn)項目，嚴格控制那些綜合實力較弱、自有資金比率偏低的中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款；在住房按揭貸款方面，應(yīng)積極支持有還款能力的居民購買自住房的貸款，嚴格控制二套房貸款，禁止明顯的投機性購房貸款；積極支持各地方政府廉租、公租房的建設(shè)，嚴格控制大戶型高價房建設(shè)的貸款。通過客戶細分，商業(yè)銀行應(yīng)將貸款投向與近期國家相關(guān)政策保持一致，避免不必要的政策風(fēng)險，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。

　　第三，關(guān)注房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異，實行差異化的房地產(chǎn)信貸政策。近幾年的房地產(chǎn)價格上漲具有明顯的區(qū)域性特征，房價上漲過快的主要是東部的某些熱點城市，而許多二三線城市的房價上漲幅度并不高，總體運行狀況良好。在這輪調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險也主要集中在東部主要熱點城市。因此，各商業(yè)銀行應(yīng)當對房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域差異進行認真分析，貸款應(yīng)重點投向市場秩序規(guī)范、房價平穩(wěn)增長的地區(qū)，嚴格控制投向房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過快、房地產(chǎn)市場秩序混亂的地區(qū)和城市。同時，商業(yè)銀行還應(yīng)當積極支持具有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹形鞑康貐^(qū)和二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)，既可以規(guī)避熱點城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，又可以在這些地區(qū)的發(fā)展中獲得自身利益。

　　第四，強化風(fēng)險意識，建立商業(yè)銀行內(nèi)部房地產(chǎn)貸款風(fēng)險預(yù)警體系，有效控制商業(yè)銀行貸款組合的風(fēng)險。毋庸諱言，我國近幾年的房地產(chǎn)市場過熱，與各商業(yè)銀行追逐房地產(chǎn)企業(yè)、過度支持房地產(chǎn)開發(fā)有著密不可分的關(guān)系。在房價一路上漲的情況下，商業(yè)銀行忽視了房地產(chǎn)業(yè)本身固有的風(fēng)險，盲目追高，最終不僅助長了房地產(chǎn)泡沫的形成和風(fēng)險的積累，同時也使銀行自身經(jīng)營風(fēng)險大大增加。因此，通過本次房地產(chǎn)調(diào)控，商業(yè)銀行必須充分認識房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，將房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，控制在一個合理的范圍之內(nèi)，避免使銀行貸款過度集中在風(fēng)險較大的行業(yè)貸款上。另外，商業(yè)銀行應(yīng)當切實提高對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析預(yù)測能力和對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的預(yù)警能力，使控制高風(fēng)險房地產(chǎn)貸款成為真正的自覺行為?！?/p>

　　作者系中央財經(jīng)大學(xué)副校長、教授