北京寫字樓、住宅、商鋪市場(chǎng)(二季）報(bào)告

　　宏觀經(jīng)濟(jì)和政策概覽

　　2008年北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破10,488億元，比上年增長(zhǎng)9%。其中三大產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別為1.1%、25.7%和73.2%。人均生產(chǎn)總值突破60,000元，達(dá)到63,029 元。

　　2008 年北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年進(jìn)出口總額2,718.5億美元，比上年增長(zhǎng)40.8%，增幅比上年提高18.7個(gè)百分點(diǎn)。全年新設(shè)立外商直接投資項(xiàng)目1,897 個(gè)，比上年下降12.9%。實(shí)際利用外資金額60.8 億美元，增長(zhǎng)20.1%，增幅比上年提高8.8 個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京市政府在本季正式落實(shí)了多項(xiàng)主要商業(yè)區(qū)的擴(kuò)建工程。金融街西擴(kuò)首期工程將在年內(nèi)啟動(dòng)，面積約44萬平方米，計(jì)劃投資33億元，預(yù)計(jì)帶動(dòng)100億社會(huì)投資。CBD東擴(kuò)的地理范圍正式明確，新增面積約3平方公里，僅公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資就達(dá)70多億。

　　近期主要投資活動(dòng)

　　中化方興以40.6億元競(jìng)得廣渠路15號(hào)地，規(guī)劃建筑面積28萬平方米，預(yù)計(jì)將建成高檔綜合項(xiàng)目。

　　成都中澤置業(yè)以19.6億元取得奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅地塊，規(guī)劃建筑面積14.88萬平方米。

　　市場(chǎng)概覽

　　供應(yīng)——

　　2009年第2季度，共有5個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市：金融街中心、居然大廈、來福士廣場(chǎng)、中海廣場(chǎng)，以及豐樹大廈。新增供應(yīng)量約為27.8萬平方米，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總存量因而達(dá)到600.3 萬平方米。

　　需求——

　　受到全球經(jīng)濟(jì)停滯的影響，北京各主要區(qū)域的物業(yè)需求都呈現(xiàn)不同程度的下降。近期累積性需求的下降，各區(qū)域吸納量持續(xù)偏低，迫使業(yè)主不得不繼續(xù)降低報(bào)價(jià)。尤其是在市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)比較飽和的區(qū)域，新入市項(xiàng)目的租金折扣力度表現(xiàn)得更為明顯。季度性下降最多的區(qū)域?yàn)镃BD 和東長(zhǎng)安街／建國(guó)門，分別下降了9.83%和4.79%。

　　展望——

　　考慮到目前市場(chǎng)的大量供應(yīng)，以及蕭條的市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)計(jì)2009年下半年的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)依舊不容樂觀。

　　至于明年市場(chǎng)能否全面復(fù)蘇，主要取決于市場(chǎng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)展望。雖然目前大家普遍對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期都是保持積極樂觀的；但在國(guó)際市場(chǎng)，特別是在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，主要還是在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，致使投資活動(dòng)萎縮，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期較低。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　瑞士信貸第一波士頓在金融街中心租用3,500平方米。

　　花旗集團(tuán)在復(fù)星國(guó)際中心租用1,400平方米。

　　市場(chǎng)概覽

　　供應(yīng)——

　　與上季度甚少項(xiàng)目開盤相比，2009年第2季度新入市的高端住宅項(xiàng)目明顯增加，新項(xiàng)目包括：位于三里屯的工三、北四環(huán)的遠(yuǎn)洋萬和城，以及太陽宮的太陽公元等。

　　需求——

　　與上季度相比，本季度的高端住宅租賃市場(chǎng)在保持穩(wěn)定的同時(shí)，呈現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。整體平均租金從138.4 元/平方米/月，升至139.7 元/平方米/月，增長(zhǎng)了近1%；空置率則從24.8%降至23.3%，下降了1.5 個(gè)百分點(diǎn)。

　　至于高端住宅銷售市場(chǎng)，也呈現(xiàn)出回暖現(xiàn)象。整體高端銷售市場(chǎng)的平均價(jià)格約為每平方米29,676元，比上季度上升了11.8%。

　　展望——

　　考慮到跨國(guó)企業(yè)的減薪減員計(jì)劃很難在較短時(shí)間內(nèi)改變，以及綜合考慮整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，高端租賃市場(chǎng)，尤其是酒店服務(wù)式公寓市場(chǎng)，租金在短期內(nèi)不會(huì)有快速增長(zhǎng)；而出租公寓和別墅，則會(huì)保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于銷售市場(chǎng)而言，如果成交量在一段時(shí)期內(nèi)仍保持上升的趨勢(shì)，將會(huì)加強(qiáng)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目調(diào)價(jià)的信心，因此我們預(yù)計(jì)未來高端住宅售價(jià)將會(huì)穩(wěn)步上升。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　6月底，朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)地被中化方興以40.6億元競(jìng)得，規(guī)劃建筑面積280,121平方米。這是今年以來北京市場(chǎng)最為引人注目的一宗住宅用地交易。

　　市場(chǎng)概覽

　　供應(yīng)——

　　本季度新開業(yè)的項(xiàng)目增多，主要有：國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心，13萬平方米；來福士廣場(chǎng)，3 萬平方米；以及悠唐生活廣場(chǎng)，11 萬平方米。

　　需求——

　　隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)，以及政府?dāng)U大刺激內(nèi)需計(jì)劃的推行，消費(fèi)者信心出現(xiàn)回升，推動(dòng)零售業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增幅不斷上升。另外，從本季度的新供應(yīng)來看，中高檔次的項(xiàng)目兼具，也可以說明不同定位的零售商對(duì)北京的商業(yè)市場(chǎng)都持有積極的信心。

　　目前，越來越多的開發(fā)商選擇自持項(xiàng)目，只租不售。一面是考慮到市場(chǎng)銷售環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)，但還有重要的一點(diǎn)，就是其意識(shí)到了保持統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)發(fā)展的重要性。

　　展望——

　　隨著金融危機(jī)的深入和持續(xù)，零售商需要不斷地根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)品牌進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，以期能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。另外，從項(xiàng)目層面來說，如何突出項(xiàng)目特色，提高服務(wù)質(zhì)量，也是提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力所需要考慮的因素。

　　近期人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)展比較樂觀，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也在保持上漲，我們相信未來半年的商鋪市場(chǎng)將會(huì)很快恢復(fù)到平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，租金和入住率都將會(huì)有一定程度的提升。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　優(yōu)衣庫(kù)在朝陽區(qū)悠唐生活廣場(chǎng)租用400 平方米。

　　Zara在東城區(qū)來福士廣場(chǎng)租用1,000 平方米。