融資渠道被堵 私募基金成地產(chǎn)開發(fā)商救命稻草

　　地產(chǎn)以消費(fèi)為主導(dǎo)對于房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在上下矛盾的焦點(diǎn)都在價格問題上，是高還是低？

　　7月26日消息，新浪財(cái)經(jīng)近日獲悉，一家名為“中環(huán)一號”私募房地產(chǎn)投資基金將于8月成立，首期募資金額達(dá)5億元，與以往人們提及的房地產(chǎn)私募投資基金不同的是，該基金既非為金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起，也非為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人，而是由安徽一家二線開發(fā)商中環(huán)投資集團(tuán)發(fā)起。

　　新政后，各種融資渠道被一一堵死，而民間融資成本高漲，私募基金似乎成為最后一根稻草。

　　融資大門緊閉

　　房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺已近百日，當(dāng)市場還在討論“房價究竟會不會下跌”時，而因融資渠道被一一堵死，房地產(chǎn)企業(yè)高層最關(guān)心的還是融資。

　　今年地產(chǎn)企業(yè)IPO只有中駿一家，新政后，證監(jiān)會也暫緩了再融資計(jì)劃，且一半以上的有再融資計(jì)劃的上市公司，股價本身已經(jīng)跌破了增發(fā)價，上不去下不來。

　　更要命的是，上周連信托渠道也被封住了。

　　而四月份以來，浙江民間融資成本也出現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人直言，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100％。私募基金似乎成為最后一根救命稻草。

　　房地產(chǎn)私募基金遍地開花

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)新近成立的以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)基金已超過100家。目前市場上眾多的房地產(chǎn)投資基金，主要分兩類：一以金融投資機(jī)構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金；二為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立，以此可彌補(bǔ)銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

　　目前，包括高盛、摩根士丹利、瑞銀集團(tuán)、德意志銀行等各大國際投行在國內(nèi)均有這類項(xiàng)目正在運(yùn)作，募資額均在10億美元左右。此外，鼎暉投資、中信資本等PE目前也已經(jīng)或有意涉足該領(lǐng)域。

　　另外，中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團(tuán)等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。其中，中海與工銀國際成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金；金地與瑞銀發(fā)起房地產(chǎn)基金首期募資約1億美元；去年復(fù)地與諾亞財(cái)富發(fā)起資產(chǎn)管理規(guī)模在6.3億景業(yè)基金。

　　另類私募基金悄無聲息間蓬勃生長

　　但對于那些多數(shù)項(xiàng)目位于二三線城市、既缺乏品牌、又同樣求錢若渴的中小房開商而言，上述兩種類型的投資基金難免可望而不可及。于是，另一類房地產(chǎn)投資基金正悄無聲息間蓬勃生長。

　　這類投資基金以民間投資者或中小型企業(yè)為主要發(fā)起人和管理者，募集資金數(shù)量不一，從數(shù)億元到數(shù)十億元不等，其資金總額來源十分多樣化。

　　據(jù)“中環(huán)一號”發(fā)起人之一中環(huán)投資集團(tuán)董事長余竹云介紹，該基金募集金額為5億，募集對象多為其上海交大金融學(xué)院私募總裁班同學(xué)，其中余竹云自己出2.5個億，占該基金50％。據(jù)悉，“中環(huán)一號”首個投資項(xiàng)目即為余竹云在安徽合肥“中環(huán)城”項(xiàng)目。

　　但私募基金成潮，也引來業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。如“難以建立可信任的防火墻”，“難以避免關(guān)聯(lián)交易以次充好、損害投資者利益”，“難以實(shí)現(xiàn)房企間的抱團(tuán)合作”。

　　被業(yè)內(nèi)稱為證券業(yè)教父的闞治東對此觀點(diǎn)也表示認(rèn)可，“我現(xiàn)在不會投這塊，房地產(chǎn)政策太不穩(wěn)定了。”他還提出，國外的房地產(chǎn)基金均為第三方獨(dú)立管理，且募集資金目標(biāo)對象也并非為房地產(chǎn)商，“而是全社會的有錢人，我比較推崇專業(yè)化管理。”

　　闞治東是在上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院《私募證券地產(chǎn)投資總裁研修班》課后對新浪財(cái)經(jīng)作上述表示的。

　　而戴德梁行中國業(yè)務(wù)投資主管葉國平認(rèn)為，投行或PE在商業(yè)地產(chǎn)投資方面更有經(jīng)驗(yàn)，但開發(fā)商更擅長投資住宅項(xiàng)目。他建議開發(fā)商要將新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分開，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開發(fā)商自己的項(xiàng)目，以后基金再融資就會有困難。