樓市限購(gòu)令下 千億溫州資金投向國(guó)內(nèi)股權(quán)投資

　　千億溫州資金投向股權(quán)投資

　　樣本：汪先生，熱衷投資PE

　　浙江在線03月17日訊汪先生一直和一幫溫州老鄉(xiāng)在一起做投資生意，以前是炒房，常常是十來(lái)個(gè)老鄉(xiāng)組團(tuán)一個(gè)單元一個(gè)單元地購(gòu)買住宅，后來(lái)是投資煤礦，有收益也栽過(guò)跟頭，而現(xiàn)在，在他們之間，最熱火的就是投資PE。

　　汪先生說(shuō)從去年開始，他就與幾個(gè)合伙人一起創(chuàng)辦了一家投資管理有限公司，主要專注投資于大宗交易、定向增發(fā)與后期PE投資。

　　“目前在做的有幾個(gè)能源項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年可能還有一兩個(gè)項(xiàng)目要上市。”汪先生說(shuō)，“現(xiàn)在實(shí)業(yè)越來(lái)越難做，人工成本、能源等價(jià)格全部上漲，還是金融市場(chǎng)來(lái)錢快。我這個(gè)投資公司也主要是配合之前的私募股權(quán)投資基金而開的，我周圍很多人在做這個(gè)。”

　　“炒無(wú)可炒”的溫州資金正在尋找新的投資出路，徘徊猶豫之后，目前上千億溫州資金把眼光投向了股權(quán)投資。

　　眼下在溫州，玩PE已經(jīng)成為一種新時(shí)尚。和當(dāng)年“一窩蜂”的辦企業(yè)、“炒房”、“炒能源”如出一轍，轉(zhuǎn)向股權(quán)投資的溫州資本總額在千億元以上。

　　據(jù)了解，目前在溫州注冊(cè)的創(chuàng)投公司有300家左右。僅溫州就有1500億元資本進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域。自2009年開始，以往沖勁十足的巨量溫州民間資本遭遇了空前的危機(jī)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施，“炒房團(tuán)”又再次遭遇當(dāng)頭棒喝，而證券市場(chǎng)的反復(fù)盤整，也讓“溫州財(cái)團(tuán)”止步不前。

　　這么多的錢，開始盯上了股權(quán)投資。

　　目前，溫州的正泰集團(tuán)、德力西集團(tuán)、奧康集團(tuán)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)都已經(jīng)加入了創(chuàng)投的行列。

　　整體來(lái)看，目前溫州的資本運(yùn)作方式大致有三種：一是出資成立有限合伙制公司，不委托基金管理公司；二是成立有限合伙制公司，同時(shí)出資成立投資基金管理公司，由自己出資的基金管理公司運(yùn)作；三是直接成立股份制公司。

　　“但現(xiàn)在PE也有了些過(guò)熱的現(xiàn)象，”招商銀行杭州分行零售銀行部副總經(jīng)理姚進(jìn)說(shuō)，很多投資客除了參與銀行的私募股權(quán)（PE）投資產(chǎn)品之外，往往也喜歡自己組建一個(gè)合伙團(tuán)隊(duì)投資，習(xí)慣于自己說(shuō)了算，目前投資這一領(lǐng)域的收益率正在慢慢降低。

　　記者手記

　　PE＝Private Equity，私募股權(quán)投資，是指通過(guò)私募形式對(duì)私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實(shí)施過(guò)程中附帶考慮了將來(lái)的退出機(jī)制，即通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式，出售持股獲利。

　　在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，PE一般涉及兩層實(shí)體，一層是作為管理人的基金管理公司，一層則是基金本身。有限合伙制是國(guó)際最為常見(jiàn)的PE組織形式。一般情況下，基金投資者作為有限合伙人（Limited Partner，LP）不參與管理、承擔(dān)有限責(zé)任；基金管理公司作為普通合伙人（General Partner，GP）投入少量資金，掌握管理和投資等各項(xiàng)決策，承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。

　　為了進(jìn)一步了解私募股權(quán)投資情況，記者近日采訪了招商銀行杭州分行零售銀行部副總經(jīng)理姚進(jìn)。姚進(jìn)接觸的都是金融資產(chǎn)起碼在1000萬(wàn)元以上的大客戶。他說(shuō)從去年4月份開始，就有一些客戶的投資方向開始有所轉(zhuǎn)變，“很多客戶都有實(shí)業(yè)，在實(shí)業(yè)上賺錢后，以往通常都會(huì)投資在房地產(chǎn)上，尤其是住宅買得比較多，最近這么多年，很多人在投資房產(chǎn)上賺的錢往往比實(shí)業(yè)的還要多。”姚進(jìn)說(shuō)，但是目前在樓市調(diào)控政策的影響下，不少客戶開始為自己的資本謀求新的出路。

　　其中一個(gè)就是資金重新開始進(jìn)入金融市場(chǎng)，比如各種理財(cái)產(chǎn)品，或者目前投資客最為熱衷的方向就是PE，“很多客戶都是自己組建PE公司，自己投資，目前整個(gè)市場(chǎng)上已經(jīng)有了些過(guò)熱的跡象，一開始大家尋找的都是一些條件非常好的公司，慢慢的，現(xiàn)在潛力不是那么好的中小企業(yè)，也有不少PE在投資。”

　　另外一個(gè)是投資與實(shí)業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目，或者購(gòu)買資源類的產(chǎn)業(yè)，比如銅礦、煤礦等各種礦產(chǎn)。還有一個(gè)就是投資商業(yè)地產(chǎn)，有的是從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，有的是從事商鋪的投資。

　　炒金大戶增加了一倍

　　樣本：李女士，開始購(gòu)買實(shí)物黃金

　　一方面是樓市調(diào)控風(fēng)聲鶴唳，獲利機(jī)會(huì)渺茫；另一方面則是金價(jià)持續(xù)走高。在此背景下，一些手握重金的投資客開始將目光由樓市轉(zhuǎn)向了黃金、玉石等其他投資品市場(chǎng)。

　　李女士一直都是樓市炒家，最近幾年，樓市不斷有調(diào)控政策出臺(tái)，但一直沒(méi)有令她停止買樓。但去年李女士決定暫別征戰(zhàn)多年的樓市，將資金投入黃金市場(chǎng)。“我現(xiàn)在手上還有4套住宅、兩套商鋪，現(xiàn)在準(zhǔn)備把住宅上的錢稍微出來(lái)一點(diǎn)，再去買黃金，手里新增加的現(xiàn)金肯定是買不了房子了，也想直接去買黃金。”李女士說(shuō)。

　　“現(xiàn)在買黃金，如果要實(shí)物黃金的話常常要等很長(zhǎng)時(shí)間。”天津順然貴金屬經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)蔣煥程說(shuō)。

　　而世界黃金協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一資金新流向。去年中國(guó)在全球黃金投資需求增長(zhǎng)最猛，前三個(gè)季度內(nèi)地金飾品銷售額還屬正常，共64.1噸，到了第四季度，需求量出現(xiàn)井噴，猛增至115.8噸，幾乎是前三季度的兩倍。而去年第四季度正是樓市調(diào)控發(fā)力的關(guān)鍵時(shí)段。目前不少業(yè)內(nèi)人士在猜測(cè)，多個(gè)城市樓市限購(gòu)令必定使炒樓資金進(jìn)一步擠出，金市或?qū)⒏鼮榛鸨?/p>

　　還有人認(rèn)為部分炒樓資金流入黃金市場(chǎng)是一件好事，因?yàn)榻饍r(jià)上漲和大蒜、綠豆、白糖、棉花上漲不同，對(duì)民生的負(fù)面影響最小。正因如此，去年國(guó)家六部委專門發(fā)文鼓勵(lì)、支持黃金市場(chǎng)健康發(fā)展，畢竟黃金是抵御通脹、減輕流動(dòng)性壓力最好的蓄水池。

　　除了黃金之外，還有一些投資者則不斷學(xué)習(xí)，尋找新的投資機(jī)會(huì)，投資玉石珠寶是又一個(gè)新的目標(biāo)。最近幾年玉石市場(chǎng)，尤其是翡翠的價(jià)格出現(xiàn)狂漲，行內(nèi)人說(shuō)“玉盲”大量入市，令一些原來(lái)不值錢的石頭都被炒瘋了。

　　最美最值錢的玉石一定非翡翠莫屬，因?yàn)樨浽炊倘奔俺醋鞯耐浦?，令近期翡翠價(jià)格狂漲，普通翡翠成品價(jià)格上漲三成，上等的翡翠價(jià)格更是漲了五成以上。一些幾年前一兩千元就能購(gòu)入的玉石，現(xiàn)在普遍價(jià)格要上萬(wàn)。據(jù)了解，緬甸是世界翡翠主要出產(chǎn)地，全世界超過(guò)九成的翡翠產(chǎn)于緬甸，過(guò)去20多年來(lái)的大量開采，儲(chǔ)量已大為減少，令近年高品質(zhì)的翡翠原材料已近枯竭，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，可能再過(guò)20年，緬甸已經(jīng)無(wú)翡翠可采。在這樣的大背景下，物以稀為貴，優(yōu)質(zhì)的玉石翡翠也開始成為新的財(cái)富儲(chǔ)藏器。

　　“樓市調(diào)控，資金進(jìn)不去，很多資金就分流到金市上來(lái)了。”蔣煥程發(fā)現(xiàn)，從去年5月份開始，公司里的“炒金大戶”明顯增加。一般他們這里，單個(gè)戶頭資金量在200－300萬(wàn)元以上的就算是大戶了，以往大戶的比例在10％左右，但從去年四五月份開始，大戶的比例就開始慢慢攀升到了現(xiàn)在的20％，其中不少資金都來(lái)自原來(lái)的樓市。

　　蔣煥程說(shuō)他們這里有兩個(gè)新增的大戶都來(lái)自臺(tái)州，從去年開始就不炒房了，把錢放在黃金上，幾個(gè)月下來(lái)平均收益率都達(dá)到20％－30％。

　　記者手記

　　黃金和房地產(chǎn)很相似，都是消費(fèi)品也都是投資品，同時(shí)還都具有抵御通脹的功能。據(jù)中金公司的報(bào)告預(yù)測(cè)，若全國(guó)有40個(gè)城市采取全市范圍房產(chǎn)限購(gòu)方案，全國(guó)成交量將下降18％，考慮部分城市僅針對(duì)主城區(qū)限購(gòu)，保守預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品住宅銷售面積下降10％。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)商品房銷售額為5.25萬(wàn)億元。據(jù)此測(cè)算，相應(yīng)擠出樓市的資金應(yīng)該在5000億元左右。

　　黃金從10年前200多美元／盎司開始，到現(xiàn)在達(dá)到1400美元／盎司左右，10年漲了將近6倍，抵御通脹的作用非常明顯。資金越大，抵御通脹的愿望越迫切，對(duì)資金的安全性要求也越高。樓市資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃金市場(chǎng)也是目前資金出路的一個(gè)大方向。
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　　相關(guān)報(bào)道

　　樓市限購(gòu)令下資金流向：房產(chǎn)信托 風(fēng)生水起

　　房地產(chǎn)信托成香餑餑

　　樣本：小樓，急著投資收益高的理財(cái)產(chǎn)品

　　浙江在線03月17日訊 前兩天，杭州姑娘小樓的一個(gè)朋友，在閑談時(shí)告訴她一個(gè)消息：某知名房產(chǎn)公司在做內(nèi)部集資，她具體打聽(tīng)后得知，這個(gè)公司的借貸年利率是12%，借款期為兩年，通過(guò)信托方式，到時(shí)候連本帶息還清。也就是說(shuō)，你如果借100萬(wàn)元，一年后能得到12萬(wàn)元利息，兩年復(fù)利可以達(dá)到25%，也就是說(shuō)，到時(shí)候，你可以賺到25萬(wàn)元。

　　“我們也去投點(diǎn)，我覺(jué)得不錯(cuò)。”朋友手頭有原本打算用來(lái)買房的一些資金，但因?yàn)榕鲁蔀?ldquo;房奴”影響生活質(zhì)量而遲遲沒(méi)有下手，現(xiàn)在樓市行情不好了，她也就更加不急了。

　　小樓很動(dòng)心。作為一個(gè)對(duì)理財(cái)還比較有興趣的人，經(jīng)常想要把她手頭上一些閑散資金找點(diǎn)出路。她在手機(jī)上有意識(shí)地訂了一些理財(cái)方面的信息，最近她也收到一些銀行理財(cái)產(chǎn)品的信息，但是年收益率一般都在3.8%-4.5%左右，比銀行存款利息自然要高一些，但是還不足以打動(dòng)她。

　　另外，她也在市面上看到一些金融機(jī)構(gòu)在發(fā)信托產(chǎn)品，但那個(gè)門檻挺高的，動(dòng)不動(dòng)就要100萬(wàn)元甚至更高，并且私人去做的話還有名額限制，不像這家公司，錢多少都可以投，非常方便。

　　朋友說(shuō)，那家房產(chǎn)公司的內(nèi)部集資已經(jīng)好多年，收益還是挺穩(wěn)定的。雖然現(xiàn)在銷售形勢(shì)不好，但公司大，應(yīng)該問(wèn)題不大。她說(shuō)看看能不能找個(gè)熟人，投資一點(diǎn)。不過(guò)后來(lái)她告訴小樓，這個(gè)公司的集資已經(jīng)結(jié)束，只能等其他機(jī)會(huì)了。

　　房產(chǎn)股權(quán)投資成新渠道

　　樣本：錢經(jīng)理，代理房產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目

　　“300萬(wàn)元真的可以做開發(fā)商嗎？”最近周先生看到杭州某房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)推出了一款參與房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目，這個(gè)投資項(xiàng)目名為“創(chuàng)新投資理財(cái)產(chǎn)品，房地產(chǎn)股權(quán)投資，300萬(wàn)做開發(fā)商，參與房地產(chǎn)開發(fā)，樂(lè)享開發(fā)回報(bào)”。

　　記者聯(lián)系上了該代理公司的錢經(jīng)理，錢經(jīng)理表示：“現(xiàn)在許多有資金實(shí)力的客戶受到限購(gòu)令的影響都不能買房了，但是又有投資需求，我們的房產(chǎn)信托和股權(quán)投資產(chǎn)品就是針對(duì)這部分客戶的。”錢經(jīng)理說(shuō)，代理公司只是中介，確切的協(xié)議要和相對(duì)應(yīng)的基金公司簽。

　　在宣傳單頁(yè)上，記者看到，本支“房地產(chǎn)股權(quán)投資理財(cái)產(chǎn)品”的主要條款，基金目標(biāo)規(guī)模為3億元；基金年限是3+1年，1年延長(zhǎng)由全體投資人決定；法律形式為有限合伙；基金發(fā)起人為某知名上市房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前十名，中國(guó)最具價(jià)值地產(chǎn)上市企業(yè)；基金管理人為基金發(fā)起人的全資子公司；投資人的投資規(guī)模為最低認(rèn)購(gòu)規(guī)模300萬(wàn)元起，超出部分以50萬(wàn)元的整數(shù)倍增加；收益分配為基金年凈收益達(dá)到10%的前提下，普通合伙人享受業(yè)績(jī)分成，對(duì)于基金年凈收益超過(guò)10%的超額收益，提取20%的業(yè)績(jī)分成。

　　根據(jù)錢經(jīng)理的介紹，根據(jù)投資時(shí)間和投資項(xiàng)目的不同，客戶的年收益率預(yù)計(jì)在7%-20%之間。“現(xiàn)在來(lái)咨詢的客戶還是挺多的，馬上我們?cè)诤贾萦袑ｉT的說(shuō)明會(huì)，也有不少客戶會(huì)參加。”

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)股權(quán)投資通常采用有限合伙制，即由專業(yè)的基金管理人才或機(jī)構(gòu)擔(dān)任有限合伙型房地產(chǎn)投資基金的普通合伙人，負(fù)責(zé)基金的管理；擁有資本的人擔(dān)任有限合伙人，是主要出資人，但不參與基金的日常管理。有限合伙型房地產(chǎn)投資基金從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取投資收益，通過(guò)利潤(rùn)分成機(jī)制，促使普通合伙人管理好基金，最終分享房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為高速發(fā)展的最大的發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。目前，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行調(diào)整，但整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)仍然看好，其市場(chǎng)空間超過(guò)世界上的任何其他國(guó)家，蘊(yùn)含著無(wú)數(shù)的投資機(jī)會(huì)。決定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大關(guān)鍵因素包括：龐大的人口規(guī)模及持續(xù)的人口增長(zhǎng)，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及每年平均超過(guò)8%的持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融將迎來(lái)創(chuàng)新發(fā)展的大好機(jī)遇。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行的依賴度超過(guò)70%，而在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)資金的80%左右來(lái)自于各種房地產(chǎn)投資基金。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)化調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)必將由過(guò)度依賴銀行貸款轉(zhuǎn)為融資渠道的多元化，其中地產(chǎn)私募基金將逐步成為重要的資金來(lái)源。房地產(chǎn)基金的興起，將為社會(huì)資本提供一條收益高且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的投資渠道。

　　融資模式的改變將推動(dòng)房地產(chǎn)投資模式的改變，即由傳統(tǒng)的拿地、建房、賣房、物管、融資一體化的房地產(chǎn)開發(fā)模式，分離出專業(yè)化的土地運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資商。未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，投資商將逐步成為核心，而不再是開發(fā)商。房地產(chǎn)金融的成熟和創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)。

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)人士也提醒客戶，在選擇投資項(xiàng)目的時(shí)候要注意鑒別投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者手記

　　調(diào)控政策重拳砸下，樓市銷售滯緩，一些房地產(chǎn)公司資金鏈緊張已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。此時(shí)，之前并不為許多人關(guān)注的地產(chǎn)信托，開始風(fēng)生水起。

　　在浙江，信托做得比較成功的杭州工商信托，最近正在預(yù)約發(fā)行一款名為“昊嘉置業(yè)杭州臨平投資項(xiàng)目集合資金”的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，該計(jì)劃總規(guī)模為3億元人民幣，起購(gòu)金額150萬(wàn)元，期限1.5年，預(yù)期年收益率9.6%-10.8%(依認(rèn)購(gòu)金額增加分檔遞增)。顧名思義，所得資金即用于昊嘉置業(yè)在杭州臨平的項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)公司通過(guò)信托融資的案例并不鮮見(jiàn)。比如杭州工商信托官網(wǎng)就顯示，從去年開始，總共有超過(guò)10家房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目通過(guò)信托方式募集資金。比如德信、昆侖、杭信、新湖中寶、臥龍地產(chǎn)等公司，募集資金從1.5億元到5.35億元不等。

　　而預(yù)期年收益率的變化也可以說(shuō)明一些問(wèn)題。記者發(fā)現(xiàn)，去年推出的信托產(chǎn)品，其年收益率一般在8.2%—10%左右，而今年則在9.2%—12%，整體收益率明顯要增加不少。

　　對(duì)此，杭州工商信托有關(guān)工作人員解釋說(shuō)，因?yàn)殂y行加息，理財(cái)產(chǎn)品的利率也會(huì)有所增加。當(dāng)然，另一方面，現(xiàn)在調(diào)控政策比較嚴(yán)，企業(yè)資金比較緊張，信托確實(shí)是一種融資的好方式。所以，杭州工商信托的整體規(guī)模，也有非常大的增長(zhǎng)。

　　值得一提的是，不僅是開發(fā)商對(duì)信托情有獨(dú)鐘，市場(chǎng)資金也對(duì)此非常青睞。雖然市面上銷售的信托產(chǎn)品大多門檻比較高，起購(gòu)金額動(dòng)不動(dòng)就要100萬(wàn)元，但還是趨之若鶩，許多產(chǎn)品往往一經(jīng)推出就被搶光，甚至還要預(yù)約才能購(gòu)買。

　　“購(gòu)買房地產(chǎn)信托的除了一些老客戶，還有一些人，是從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出來(lái)的。在沒(méi)有更好的投資渠道的時(shí)候，因?yàn)樾磐挟a(chǎn)品的回報(bào)比較穩(wěn)定，所以信托已經(jīng)成為不少人資產(chǎn)配置中比較重要的一塊。”一位信托人士表示。